병원(의원) 임대차 계약 필수 특약 & 체크리스트! ✅ 계약 전 꼭 확인하세요!

병원(의원) 임대차 계약은 일반 상가 임대 계약과 다르게 건축물 용도, 의료기관 등록, 인허가, 시설 기준 등을 반드시 확인해야 합니다.

특히 계약 후 개원 허가가 나지 않으면 큰 금전적 손해가지 볼 수 있으므로, 계약 시 특약을 꼼꼼히 작성해야 합니다.

 

📌 이번 글에서는:

✅ 병원(의원) 임대차 계약 시 필수 체크리스트

✅ 반드시 넣어야 할 특약 조항 예시 (계약 해제, 인허가 문제 등)

✅ 실제 사례 기반, 계약 시 유의해야 할 점 & 해결 방법

✅ 참고 자료

...등을 최신 법규 기준으로 정리했습니다. 계약 전 반드시 꼭, 지나치지말고 확인하세요!

 

📌 1. 병원(의원) 임대차 계약 전 필수 체크리스트 📝

✔️ 계약 전 아래 사항을 반드시 확인해야 합니다.

체크 항목	확인 내용	참고 자료
건축물 용도	건축물대장에서 제1종 근린생활시설(의원)인지 확인 (2종 근생이면 용도 변경 필요)	국토교통부 건축물대장 열람
기존 의원 입점 여부	이미 개원한 의원이 있다면, 용도 변경 없이 개원 가능할 확률 높음	보건복지부 의료기관 개설 기준
개원 허가 불가 시 계약 해제 조건	개원 허가 문제 발생 시 계약금을 돌려받을 수 있도록 특약 포함	국토교통부 표준임대차계약서
시설 공사 비용 부담	배관, 전기, 방사선실 등 시설 공사 비용을 임대인과 임차인 중 누가 부담할지 명확히 규정	한국전력 전기설비 기준
소방설비 & 장애인 편의시설	입원실이 없으면 간이스프링클러 설치 의무 없음 / 장애인 편의시설 기준 충족 여부 확인	소방청 화재안전기준

📢 이 체크리스트를 활용해 계약 전 반드시 확인하세요!

 

📌 2. 계약서에 반드시 넣어야 할 특약 조항 예시 📄

✅ ① 건축물 용도 문제로 개원 불가 시 계약 해제 조항

• 본 임대 목적물은 '제1종 근린생활시설(의원)'으로 사용됨을 전제로 한다.
• 만약 인허가 문제로 인해 임차인이 의원 개설이 불가능할 경우,계약을 즉시 해제하며 임대인은 임차인이 지급한 계약금을 반환해야 한다.
• 단, 임차인의 인허가 신청 지연 또는 행정절차 미이행으로 인한 문제는 예외로 한다.

🔗 관련 법령:

• 건축법 제14조 (건축물 용도변경)
• 의료법 제33조 (의료기관 개설)

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✅ ② 인허가 문제 발생 시 책임 조항

• 임차인은 개원 허가를 위해 필요한 인허가 절차를 성실히 이행해야 한다.
• 임대인은 본 건물이 의료기관 개설에 적합한 구조임을 보장하며,건축물 용도 및 관련 인허가 문제로 인해 개원이 불가능할 경우,임대인이 책임을 지며 임차인이 지급한 금액을 전액 반환한다.

 

🔗 관련 자료:

• 보건복지부 의료기관 개설 안내
• 국토교통부 건축물 용도변경 절차

 

✅ ③ 시설 공사 비용 부담 관련 조항

 

• 의원 개설을 위한 내부 인테리어(배관, 전기, 설비 등) 공사는 임차인이 부담한다.
• 단, 건물 구조적인 문제(배관, 전력 공급 부족 등)로 추가 공사가 필요할 경우,임대인과 임차인이 협의하여 공사 비용을 분담할 수 있다.

 

🔗 참고 자료:

• 한국전력 전기설비 기준
• 국토교통부 건축법 관련 규정

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📌 3. 실제 사례 기반, 계약 시 유의해야 할 점 🔎

📍 사례 ① 개원 허가 불가로 계약 해제한 경우

✔️ A 원장은 기존 의원이 입점한 상가에서 임대차 계약을 체결했지만,

✔️ 건축물 용도가 ‘제2종 근린생활시설’로 등록되어 있어 개원 허가가 나오지 않음

✔️ 계약 시 건축물대장을 사전 확인하지 않아 계약금을 반환받지 못함

 

💡 👉 해결 방법:

✅ 계약 전 건축물 용도를 반드시 확인하고, 특약에 개원 허가 불가 시 계약 해제 조항 포함!

 

🔗 참고 자료:

• 국토교통부 건축물대장 열람

📌 4. 계약 전 반드시 확인해야 할 서류 📑

✔️ 아래 서류를 미리 준비하면 계약 후 발생할 수 있는 문제를 예방할 수 있습니다.

필수 서류	확인해야 할 사항	참고 링크
건축물대장	제1종 근린생활시설(의원)인지 확인	국토교통부 건축물대장 열람
임대차 계약서 원본	계약서에 개원 불가 시 계약 해제 조항 포함 여부 확인	국토교통부 표준임대차계약서
소방시설 완비 증명서	소방설비 법적 기준 충족 여부 확인	소방청 화재안전기준
배출시설 허가증	방사선실 설치가 필요한 경우 필수	환경부 배출시설 허가

 

📌 5. 결론: 병원(의원) 임대차 계약 시 필수 체크 & 특약 정리

📍 ① 건축물 용도 확인 (‘제1종 근린생활시설(의원)’인지 확인 필수!)

📍 ② 개원 허가 불가 시 계약 해제 가능하도록 특약 작성

📍 ③ 인테리어 공사 비용 부담 주체 명확히 규정

📍 ④ 시설 공사, 소방설비, 장애인 편의시설 등 계약 전 점검 필수

📍 ⑤ 계약 전 필수 서류 확인하여 법적 문제 사전 예방!

 

📢 ❗ 병원(의원) 임대차 계약은 일반 상가 계약보다 복잡하므로, 반드시 전문가와 상담 후 진행하세요!

            특약 작성 예시도 참고하여 주세요.^^

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병원(의원) 임대차 계약 필수 특약 작성 예시

 

1. 건축물 용도 관련 특약 (개원 허가 불가 시 계약 해제 조항)

① 본 임대 목적물은 '제1종 근린생활시설(의원)'으로 사용됨을 전제로 한다.  
② 임차인은 본 계약 체결 후 개원 허가를 위한 모든 인허가 절차를 진행해야 하며, 이에 필요한 서류(건축물대장, 임대차계약서 등) 제출을 임대인은 협조해야 한다.  
③ 개원 허가가 불가능할 경우, 임대인은 계약을 즉시 해제하며 임차인이 지급한 계약금을 전액 반환하여야 한다.  
④ 단, 임차인의 인허가 신청 지연 또는 행정절차 미이행으로 인한 문제는 예외로 한다.  

 

2. 임대차 계약 해제 및 위약금 조항

① 본 계약 체결 후 임차인이 개원 준비 과정에서 경제적 사정(자금 문제, 인테리어 비용 부담 등)으로 인해 개원을 포기하고 계약을 해제할 경우, 임차인은 임대인에게 계약금의 10%를 위약금으로 지급한다.  
② 개원 허가가 불가능한 경우(건축물 용도 문제, 의료법상 개설 불가 등)에는 계약을 즉시 해제할 수 있으며, 임대인은 임차인이 지급한 계약금을 반환하여야 한다.  
③ 계약 해제 시, 임차인은 임대 목적물의 원상복구 의무를 부담하며, 원상복구 비용은 임차인이 부담한다.  
④ 단, 임대인의 귀책 사유(건축물 용도 문제, 계약 당시 미제공된 필수 서류 등)로 인해 계약이 해제될 경우, 임대인은 임차인에게 계약금 및 손해배상금을 반환해야 한다.  

 

3. 시설 공사 및 인테리어 비용 부담 조항

① 의원 개설을 위한 인테리어 공사(배관, 전기, 냉·난방, 방사선실 등)는 임차인의 비용 부담으로 진행한다.  
② 단, 건물 구조적인 문제(배관 용량 부족, 전력 공급 부족 등)로 인해 추가 공사가 필요한 경우, 임대인과 임차인은 협의하여 비용을 분담할 수 있다.  
③ 임차인은 임대 목적물의 주요 구조(기둥, 벽체, 외벽 등)를 변경할 경우, 반드시 사전에 임대인의 동의를 받아야 한다.  
④ 임대인은 계약 종료 시, 임차인이 임의로 시공한 시설물에 대해 별도의 철거 요청을 하지 않는 한, 철거 없이 유지할 수 있도록 협조하여야 한다.  

 

4. 소방시설 및 안전설비 관련 특약

① 본 임대 목적물은 의료기관 개설 기준에 부합하는 소방시설(스프링클러, 방화문 등)을 갖추어야 하며, 법적 요건을 충족하는 상태여야 한다.  
② 입원실이 없는 의원의 경우, 간이스프링클러 설치 의무가 없으므로 해당 시설 설치는 임차인의 선택 사항으로 한다.  
③ 만약 소방시설이 미비하여 개원 허가가 나오지 않을 경우, 임대인은 해당 시설을 개선할 책임이 있으며, 이에 대한 비용은 임대인이 부담한다.  

 

5. 건물 관리비 및 추가 비용 부담 조항

① 임차인은 임대 목적물 사용과 관련하여 발생하는 관리비, 공용 전기료, 수도세, 난방비 등을 부담한다.  
② 추가적으로 부과되는 시설 유지보수 비용(승강기 점검, 소방 점검 등)은 별도 협의하여 부담 주체를 결정한다.  
③ 의료폐기물 처리 비용은 임차인이 부담하며, 관련 법령에 따라 적법한 업체와 계약하여 처리하여야 한다.  

 

6. 간판 설치 및 내부 변경 허가 조항

① 임차인은 의원 개설을 위해 간판을 설치할 수 있으며, 건물 외벽에 간판 부착 시 임대인의 사전 동의를 받아야 한다.  
② 간판 크기, 조명 사용 여부 등은 건물 관리 규정에 따라야 한다.  
③ 내부 시설 변경(진료실 배치, 방사선실 설치 등)은 사전에 임대인의 동의를 받아야 하며, 구조 변경이 필요한 경우 반드시 서면 동의를 받아야 한다.  
④ 계약 종료 시, 임대인은 임차인에게 간판 철거 의무를 요구할 수 있으며, 철거 비용은 임차인이 부담한다.  

 

7. 계약 갱신 및 연장 조항

① 본 계약의 기본 임대 기간은 5년으로 하며,임차인은 계약 만료 3개월 전까지 갱신 여부를 임대인에게 통보해야 한다.  
② 계약 갱신 시, 임대료 인상률은 연 5% 이내로 제한하며, 추가 인상 시 양측이 협의하여 결정한다.  
③ 임차인은 의료법 및 관련 법령을 준수하여 의원을 운영해야 하며, 불법 행위(무면허 진료, 불법 의료 광고 등)로 인해 폐업할 경우, 임대인은 즉시 계약을 해지할 수 있다.  

 

📢 ❗ 병원(의원) 임대차 계약은 법적 문제 및 개원 허가 문제로 인해 분쟁이 자주 발생합니다.
따라서, 계약 전 반드시 특약을 작성하고 법률 전문가와 상담하는 것이 중요합니다.

 

위 내용은 참고만 하시고 실제 거래 계약 시에는 부동산 거래의 특성과 양 당사자의 상황에 맞게 조정하여 작성 하는 것이 좋습니다.

 

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