🍽 일반음식점 ‘포괄승계’ 체크리스트 ✅ 중개사가 꼭 확인해야 할 4가지 핵심 사항!

매수인이 포괄승계한다고? 중개사가 꼭 체크해야 할 핵심 포인트!

안녕하세요! 😊

오늘은 일반음식점 중개 시 매수인이 ‘포괄승계’한다고 할 때 중개사가 꼭 확인해야 할 사항을 알려드리겠습니다.

 

최근 부동산 중개 현장에서 음식점 매매 계약을 진행하는 중개사분들이 자주 겪는 고민 중 하나가 바로 포괄승계 관련 이슈입니다.

 

매수인이 기존 영업권과 사업자등록을 그대로 넘겨받겠다고 하면, 중개사 입장에서는 단순한 임대차 계약이 아니라 사업 인수까지 포함된 계약이기 때문에 신중하게 접근해야 합니다.

 

🔍 특히 이런 상황이라면 더욱 주의해야 합니다.

✔ 직원 3~4명이 함께 근무하고 있어 고용 승계 문제가 발생할 수 있음

✔ 행정처분 이력이 있는지 확인이 어려움 (구청에서는 매수인 본인만 열람 가능)

✔ 권리금 지급 시 세금·영수증 문제가 발생할 수 있음

✔ 기존 사업자가 받은 영업허가가 그대로 승계되는지 확인 필요

 

오늘은 실제 중개 현장에서 놓치기 쉬운 핵심 체크리스트를 정리해드릴 테니, 끝까지 읽어보시면 분명 도움이 될 것입니다! 😊

반응형

📌 사례 중심으로 상황 요약

💬 [사례] 매수인이 포괄승계를 원한다고 하는데, 중개사로서 무엇을 체크해야 할까요?

✅ 현재상황:

서울에서 한 중개사 분이 일반음식점 매매 계약을 중개하는 중입니다. 기존 사업자는 5년 동안 운영한 술집을 팔고 싶어 하고, 매수인은 이 가게를 그대로 이어받아 운영하려고 합니다.

 

매수인이 요구한 조건은 다음과 같습니다.

✔ 기존 영업허가 그대로 포괄승계

✔ 현재 근무 중인 직원(3~4명)도 그대로 고용 승계

✔ 기존과 동일한 형태로 홀 운영 & 배달까지 진행

 

✅ 문제점:

1️⃣ 포괄승계가 법적으로 가능한지 구청에 확인해야 함 → 지위승계가 가능한 업종인지 체크 필수

2️⃣ 기존 직원들의 급여·퇴직금 문제 → 밀린 급여나 퇴직금이 있다면 누구 책임?

3️⃣ 행정처분 이력 확인 어려움 → 구청에서는 사업자(본인) 혹은 매수인만 확인 가능

4️⃣ 권리금 지급 시 영수증 발행 여부 논란 → 세금 신고와 관련될 수 있음

 

이제 각 항목별로 구체적인 체크리스트를 살펴볼까 합니다!

728x90

🔎 1. 포괄승계 시 영업허가 & 사업자등록 확인 (구청 & 세무서 체크 필수!)

✅ 구청(위생과)에서 확인할 사항

• 기존 사업자가 받은 영업허가가 그대로 승계 가능한지 확인
• 지위승계 시 실사가 있는지 여부 (이번 사례에서는 실사 없음)
• 주류 판매 허가도 함께 승계되는지 체크
• 기존 사업자가 영업정지 등의 행정처분을 받은 이력이 있는지 확인 → 매수인이 직접 구청 방문해야 확인 가능

 

✅ 국세청(세무서)에서 확인할 사항

• 포괄양도양수로 부가가치세 면제 대상인지 여부
• 기존 사업자의 세금 체납 여부

📌 포괄승계가 가능하다고 해도, 사업자 명의 변경 신고는 필수!

📌 매도인의 체납 세금이 있을 경우, 매수인이 불이익을 받을 수도 있음!

 

🔎 2. 직원 인수인계 시 ‘고용 승계’ 체크 포인트

✅ 기존 직원들 근로계약서 확인

• 직원들이 근속한 기간이 길다면 퇴직금 발생 가능
• 4대 보험 가입 여부 체크 → 직원들에게 체불된 급여가 있는지 확인

 

✅ 밀린 급여 & 퇴직금 문제

• 매수인이 직원들을 계속 고용할 경우 기존 사업자가 퇴직금을 지급할 필요 없음
• 그러나 직원들이 퇴직을 원하면 기존 사업자가 정산해야 함

📌 계약서에 특약으로 명확하게 정리할 것!

✔ “기존 직원들의 체불임금이나 퇴직금은 매도인이 정산하며, 추후 발생하는 법적 분쟁은 매도인이 책임진다.”

✔  "기존 직원들을 승계하는 것보다 퇴직 처리 후(매도인 정산), 매수인이 새롭게 고용하는 것이 매수인에게는 유리해 보입니다."

 

🔎 3. 행정처분 이력 확인 (구청 & 새올전자민원창구 활용!)

✅ 구청에서 직접 확인할 수 없는 경우

• 매수인이 직접 방문해야 행정처분 이력 확인 가능
• 온라인으로 새올전자민원창구에서 확인 가능

 

✅ 행정처분 이력이 있을 경우?

• 영업정지 처분이 남아 있다면? → 매수인이 그대로 떠안게 됨
• 과태료나 세금 미납이 있다면? → 매수인이 부담할 수도 있음

 

📌 계약서 특약 추가 필수!

✔ "기존 사업자의 행정처분(영업정지, 과태료 등)으로 인해 매수인이 불이익을 받을 경우, 이에 대한 책임은 매도인이 진다."

✔ "영업허가가 정상적으로 승계되지 않을 경우, 계약은 자동 해제되며 기지급된 계약금 및 권리금은 즉시 반환한다."

 

🔎 4. 권리금 영수증 발행 – 협회 양식 사용 가능할까?

✅ 권리금 거래 시 영수증 발급 여부

• 일반적으로 권리금 영수증 발행하는 것이 맞음
• 한국공인중개사협회에서 제공하는 권리금 영수증 양식 사용 가능

 

✅ 권리금 지급 관련 특약 필수

✔ “본 계약의 권리금은 매수인이 자발적으로 지급한 것이며, 계약 종료 시 반환 대상이 아님”

✔ “권리금 지급 이후 영업승계 과정에서 발생하는 문제(허가 불가 등)는 매도인이 책임짐”

 

📌 권리금은 부가세 대상 아님, 그러나 세무신고 문제 발생할 수 있으므로 확인 필요!

 

📝 마무리 – 포괄승계, 이 4가지만 기억하세요!

1️⃣ 구청 & 세무서 체크 필수! (영업허가, 세금 체납 여부 확인)

2️⃣ 직원 고용 승계 문제 미리 협의! (퇴직금, 급여 체불 문제 확인)

3️⃣ 행정처분 이력 확인! (매수인 직접 방문 or 새올전자민원창구 활용)

4️⃣ 권리금 지급 시 특약 명확히! (추후 분쟁 예방)

 

📌 매수인이 불이익을 받지 않도록 계약서에 철저한 특약을 넣는 것이 핵심!

📌 새올전자민원창구에서 미리 확인해보는 것도 추천!

 

위 내용은 참고만 하시고 실제 거래 계약 시에는 부동산 거래의 특성과 양 당사자의 상황에 맞게 조정하여 작성하는 것이 좋습니다. 

 

도움이 되셨다면 좋아요 & 공유 부탁드립니다! 😊 🚀

---

📌 일반음식점 ‘포괄승계’ 계약 시 필수 특약

 

✅ 1. 영업허가 및 영업승계 관련 특약

 

📌 매수인이 영업을 지속할 수 있도록 영업허가 승계 보장!

(예시)

"본 계약의 매도인은 본 음식점의 영업허가(사업자등록 포함)가 매수인에게 정상적으로 승계될 수 있도록 협조하여야 한다. 만약 영업허가 승계가 불가능하거나, 기존 사업자의 영업정지·취소 등으로 인해 매수인이 영업을 하지 못할 경우, 계약은 자동 해제되며, 기지급된 계약금 및 권리금은 매도인이 즉시 반환한다."

 

📌 행정처분 이력으로 인한 리스크 방지

"본 계약 체결일 현재, 본 음식점(사업장)에 대한 행정처분(영업정지, 과태료 부과 등) 여부는 매도인이 사실대로 고지할 의무가 있으며, 매도인은 해당 사업장에 대한 행정처분 내역이 없음을 보증한다. 만약 매도인이 이를 고지하지 않았거나 허위로 진술하여 매수인이 영업에 불이익을 받을 경우, 이에 대한 모든 책임은 매도인이 부담하며, 매수인이 입은 손해(계약금 및 권리금 포함)를 배상해야 한다."

 

✅ 2. 직원 고용 승계 관련 특약 (2가지 방법 중 택1)

 

📌 기존 직원들의 급여·퇴직금 문제 명확히 정리!

"본 계약 체결일 기준, 기존 음식점에서 근무 중인 직원(○○○, ○○○, ○○○ 등 총 ○명)에 대한 고용 승계 여부는 매수인이 결정할 수 있으며, 기존 직원들의 체불임금, 4대 보험 미납분, 퇴직금 등은 매도인이 전액 정산하고, 이에 대한 책임은 매도인에게 있다. 만약 매도인이 직원 정산을 하지 않아 매수인이 피해를 입을 경우, 매도인은 그에 대한 책임을 지고, 매수인이 이를 대신 지급할 경우 매도인은 즉시 변제하여야 한다."

 

📌 직원 퇴직 후 신규 고용 형태로 가는 경우 – 특약 수정안

"본 계약 체결일을 기준으로 기존 직원(○○○, ○○○, ○○○ 등)은 매도인이 퇴직금 및 체불임금을 정산하여 퇴직 처리하며, 매수인은 신규 채용 형태로 직원 고용 여부를 결정할 수 있다. 만약 매도인이 퇴직금 및 체불임금 정산을 하지 않아 매수인이 이에 대한 법적 책임을 부담하게 될 경우, 매도인은 그에 대한 모든 손해를 배상하여야 한다."

 

✅ 3. 권리금 지급 및 반환 관련 특약

 

📌 권리금 반환 분쟁 예방!

"본 계약의 권리금(금액: ○○○원)은 매수인이 매도인에게 자발적으로 지급하는 금액이며, 이는 영업권 및 시설·집기 등의 사용 권리를 포함한 비용으로, 계약 종료 또는 임대차 종료 시 반환 대상이 아님을 양 당사자는 상호 확인한다."

 

📌 권리금 지급 후 영업승계 불가 시 대책

"본 계약 체결 후 매수인이 영업허가 승계를 받지 못하거나, 매도인의 행정처분 이력 등으로 인해 정상적인 영업이 불가능한 경우, 매도인은 매수인이 지급한 권리금을 전액 반환해야 하며, 반환 기한은 계약 해제일로부터 7일 이내로 한다."

 

✅ 4. 기존 시설·설비 및 인테리어 상태 관련 특약

 

📌 집기 및 시설물 인수 조건 명확히!

"본 계약 체결일 기준, 본 음식점에 포함된 시설·집기 및 설비(목록 별첨)는 정상 작동 상태임을 매도인이 보증하며, 이에 대한 하자 발생 시 매도인은 계약 체결 후 ○일 이내에 수리 또는 교체하여야 한다. 또한, 계약 체결 후 ○개월 이내에 매수인이 발견한 중대한 하자는 매도인이 책임지고 보수하여야 한다."

 

✅ 5. 임대차 계약 연장 및 임대인 동의 특약

 

📌 임대차 계약 승계 & 보증금 문제 체크!

"본 계약 체결 전, 매수인은 임대인(건물주)과 직접 면담하여 기존 임대차 계약의 승계 여부 및 계약 조건을 확인해야 하며, 만약 임대인이 기존 조건을 유지하지 않거나, 임대차 계약 승계를 거부하는 경우, 본 계약은 자동 해제되며, 기지급된 계약금 및 권리금은 매도인이 즉시 반환한다."  <--- 필요한 부분이 있으시면 수정 사용 하시면 됩니다. ^^*

---

포괄양수도 절차 – 음식점 기준 체크리스트 정리

 

📌 1. 포괄양수도 계약서 작성

주요 내용	설명
계약 목적	기존 사업자가 새로운 사업자(양수인)에게 사업과 관련된 모든 권리 및 의무를 양도
포함 항목	사업장 시설, 영업권, 인수 직원, 권리금, 재고 등
필수 서류	포괄양수도 계약서, 영업신고증 사본, 사업자등록증 사본
주의사항	계약서에 권리금 포함 여부 명확히 기재, 직원 고용 승계 여부 확인

 

 

📌 2. 임대차 계약서 재작성

주요 내용	설명
재작성 이유	임차인 명의를 기존 사업자에서 새로운 사업자(양수인)로 변경
계약 변경 사항	양수인의 이름, 연락처, 사업자번호 기재
필수 서류	기존 임대차 계약서, 포괄양수도 계약서, 양수인 신분증
주의사항	임대인의 동의 필수, 임대료·보증금 조정 여부 확인

 

 

📌 3. 영업신고증 지위 승계

양도인 준비 서류	양수인 준비 서류
신분증, 도장	신분증, 도장
영업신고증 원본	포괄양수도 계약서
위생교육필증	영업자 지위 승계 신고서(구청 비치)
	보건증

✔ 양수인은 미리 위생교육을 받고 위생교육필증을 발급받아야 함
✔ 지위 승계를 하지 않는 경우, 폐업 후 양수인이 새로 영업신고증을 받아야 함

 

📌 4. 폐업 및 사업자 등록

양도인(폐업 신고)	양수인(사업자 등록)
신분증	신분증
사업자등록증 원본	임대차 계약서 원본
포괄양수도 계약서	사업자 등록 신청서(세무서 비치)
폐업신고서(세무서 비치)	영업신고증

✔ 양도인은 통합폐업신고서를 제출해야 인허가 폐업까지 완료됨
✔ 양수인은 개업일을 기존 사업자 폐업일의 다음 날로 설정

 

📌 5. 양수인: 사업용 계좌 개설 & 카드 단말기 신청

주요 내용	설명
사업용 계좌 개설	은행 방문 후 사업자 명의 계좌 개설 (홈택스 등록 필수)
사업용 카드 신청	세금계산서 발급용 카드 신청 및 사용 등록
카드 단말기 신청	VAN사(단말기 업체) 문의 후 사전 설치

✔ 개업 첫날부터 카드 결제 가능하도록 단말기 사전 설치 필수

 

📌 6. 양수인: 포괄양수도 후 확인 사항

주요 내용	설명
명의 변경	사업장 임차료, 공과금 등의 명의를 양수인으로 변경
세금계산서 등록	기존 매입 거래처에 사업자등록증 공유하여 세금계산서 발급 가능하도록 조치

 

권리금 관련

주요 내용	설명
권리금 원천세 신고	권리금은 기타소득으로 간주되어 원천세 8.8% 신고·납부
세금 부담 방식	계약서상 권리금에서 8.8% 원천세 공제 후 지급
권리금 감가상각	5년 동안 무형자산으로 감가상각 가능
지급명세서 제출	다음 해 2월 말일까지 홈택스 제출

 

 

📌 7. 양도인: 폐업 후 확인해야 할 사항

근로자 관련 신고

주요 내용	설명
4대 보험 상실 신고	퇴직 직원들의 4대 보험을 정리하지 않으면 보험료 계속 부과됨
지급명세서 제출	일용직, 정규직 지급명세서를 폐업 후 일정 기한 내 제출

✔ 일용직 지급명세서: 폐업 다음 달 10일까지 제출
✔ 정규직 지급명세서: 폐업 다음다음 달 말일까지 제출

 

기타 세무 신고

신고 항목	기한
폐업 부가가치세 신고	폐업 다음 달 25일까지
종합소득세 신고	폐업한 해의 다음 해 5월 말일까지

 

📌포괄양수도 시 반드시 확인해야 할 핵심 체크리스트

 

✅ 포괄양수도 계약서 작성 (사업장 시설·재고·권리금 포함 여부 확인)
✅ 임대차 계약서 재작성 (임대인 동의 및 조건 확인)
✅ 영업신고증 지위 승계 (위생교육 이수 & 보건증 준비)
✅ 폐업 신고 & 사업자 등록 (세무서 신고 일정 준수)
✅ 사업용 계좌 및 카드 단말기 신청 (홈택스 등록 필수)
✅ 권리금 세금 신고 (원천세 8.8% 공제 & 감가상각 처리)
✅ 퇴직 직원 정산 & 4대 보험 신고 (미신고 시 보험료 계속 부과)
✅ 폐업 후 세무 신고 일정 준수 (부가세, 종합소득세 신고 기한 확인)