상가 중도퇴실 시 원상복구 의무 승계 – 계약서 작성 안내

안녕하세요! 😊

상가 임대차 계약에서 중도 퇴실하는 경우, 기존 임차인의 원상복구 의무를 새 임차인에게 넘길 수 있을까? 하는 고민을 하시는 분들이 많습니다.

 

특히, 권리금 없이 단순히 새 임차인만 구한 상황에서는 계약서를 어떻게 작성해야 법적 보호를 받을 수 있을지 애매할 수 있는데요. 오늘은 실제 계약 과정에서 발생할 수 있는 리스크를 최소화하는 계약서 작성 방법을 정리해보겠습니다.

📌 1. 현재 상황 분석: 무엇이 문제일까?

🔍 현재 계약 조건

✅ 기존 임차인이 중도 퇴실하며, 새 임차인을 직접 구해둔 상태

✅ 권리금이나 시설 양도 없이, 단순히 원상복구 의무만 새 임차인에게 넘기려는 상황

✅ 새 임차인은 원상복구 승계에 동의한 상태이며, 임대인은 새 임차인과 새로운 임대차 계약을 진행하려 함

 

⚠️ 핵심 문제점

 

1. 구두 합의만으로는 법적 보호가 어려움

• 기존 임차인과 새 임차인 간에 계약 관계가 없기 때문에, 나중에 새 임차인이 원상복구 의무를 부인할 가능성이 있음.

2. 임대인의 명확한 동의를 받아야 안전

• 새 임차인이 원상복구를 거부할 경우, 임대인이 기존 임차인에게 책임을 물을 수도 있음.
• 따라서 계약서에 이를 명확히 특약으로 명시해야 함.

3. 추후 분쟁 발생 가능성

기존 임차인이 원상복구 의무를 넘겼다고 생각했지만, 계약서에 명확한 조항이 없으면 법적으로 책임을 져야 할 수도 있음.

특히, 새 임차인이 “나는 원상복구를 해야 한다는 설명을 들은 적 없다”라고 주장하면 문제가 될 수 있음.

반응형

📌 2. 해결책: 계약서 작성 방법

위와 같은 문제를 방지하기 위해, 다음과 같이 2가지 방법을 생각할 수 있겠습니다.

 

✅ 방법 1: 임대차 계약서에 특약 사항 추가

새 임차인과 임대인 간 계약서에 아래와 같은 특약을 추가하면 추후분쟁을 미리 예방할 수 있습니다.

---

[특약사항 예시]

1. 본 계약의 임차인(○○○, 새 임차인)은 전 임차인(○○○)이 임대인과 체결한 기존 계약서에 따른 원상복구 의무를 승계한다.

2. 본 계약 종료 시, 임차인은 최초 분양 상태로 원상복구하여야 하며, 임대인의 요청에 따라 원상복구 범위를 조정할 수 있다.

3. 상기 조항에 대하여 기존 임차인(○○○)도 동의하며, 이에 대한 이의를 제기하지 않는다.

4. 임차인은 해당 특약 내용을 인지하고 동의함을 서명으로 확인한다.

---

✅ 장점:

• 계약서에 공식적으로 명시되므로, 법적 보호를 받을 수 있음.
• 기존 임차인, 새 임차인, 임대인 간의 책임 범위가 명확해짐.
• 나중에 새 임차인이 원상복구를 거부하더라도, 특약을 근거로 법적으로 대응 가능.

💡 추가 확인: 계약서에 추가하는 것만으로도 충분하지만, 확실한 보호를 위해 기존 임차인의 서명을 포함하는 것이 좋습니다.

728x90

✅ 방법 2: ‘원상복구 승계 합의서’ 별도로 작성

만약 임대차 계약서에 특약을 넣기 어렵다면, 기존 임차인과 새 임차인 간 별도의 ‘합의서’를 작성하는 방법도 있겠습니다.

---

📄 [원상복구 승계 합의서]

본 합의서는 기존 임차인(○○○)과 새 임차인(○○○) 간의 원상복구 의무 승계에 대한 내용을 명확히 하기 위해 작성된 것입니다.

1. 기존 임차인(○○○)은 본 계약 종료 시 발생하는 원상복구 의무를 새 임차인(○○○)에게 이전하는 것에 동의한다.

2. 새 임차인(○○○)은 원상복구 의무를 승계하며, 임대차 계약 종료 시 최초 분양 상태로 원상복구할 책임이 있다.

3. 본 합의서는 계약 당사자들의 동의하에 작성되었으며, 추후 분쟁 발생 시 이를 근거로 한다.

📌 서명란

날짜: 2024년 ○월 ○일

✅ 기존 임차인: (서명)

✅ 새 임차인: (서명)

✅ 임대인(선택): (서명)

---

✅ 장점:

• 기존 임차인과 새 임차인 간 구두 합의를 문서로 공식화할 수 있음.
• 나중에 분쟁이 발생해도, 서명된 문서를 증거로 제출할 수 있음.

 

📌 3. 자주하는 질문 (FAQ)

Q1. 새 임차인이 원상복구를 거부하면 어떻게 해야 하나요?

• 임대차 계약서 특약에 명시되었다면, 임대인이 새 임차인에게 법적 책임을 물을 수 있습니다.
• 만약 계약서에 명확히 기재되지 않았다면, 기존 임차인이 책임을 져야 할 가능성이 높으므로, 반드시 서면으로 남기는 것이 중요합니다.

 

Q2. 원상복구 범위를 어디까지 해야 하나요?

• 기존 계약서에 ‘최초 분양 상태’라고 명시되어 있다면, 입주 당시의 원래 상태로 복구해야 합니다.
• 다만, 임대인이 현 상태를 유지하기 원할 경우, 특약을 통해 조정할 수도 있습니다.

 

• 📌 국토교통부 부동산 거래 가이드
• 📌 법제처 국가법령정보센터 (https://www.law.go.kr)

 

📌 4. 마무리

✅ Step 1: 임대차 계약서 특약에 ‘원상복구 승계 조항’ 추가

✅ Step 2: 기존 임차인과 새 임차인 간 ‘원상복구 승계 합의서’ 작성

✅ Step 3: 원상복구 상태를 사진으로 기록하고 계약서에 첨부

 

위 내용은 참고만 하시고, 실제 계약 시에는 부동산 전문가(법무사, 중개사 등)와 상담 후 진행하는 것이 가장 안전합니다.

조금이라도 도움이 되길 바랍니다. ^^ ! 😊