2종 근린생활시설을 1종 근린생활시설(의원)로 용도변경할 때 알아야 할 핵심사항

안녕하세요! 😊

상가(2종 근린생활시설)를 의원(1종 근린생활시설) 용도로 바꾸는 과정을 알아보는 분들이 의외로 많으신데요. 
특히 전체 면적이 500㎡를 초과하면 ‘장애인 편의시설’ 설치 의무 등 여러 이슈가 따라와서 복잡해질 수 있습니다.
이번 글에서는 간단한 예제 상황을 정리하고, 법률적 근거와 절차, 그리고 실제 실무상 고려사항을 단계별로 이야기해 보겠습니다.

1. 간단한 상황 요약

현재 상황

• 임대인 소유의 상가가 ‘2종 근린생활시설’로 되어 있음.
• 4개 호실을 합쳐서 전용면적이 500㎡가 넘는 상태.
• 임차인이 의원(의료기관) 개설을 위해 들어오고자 함 → 건축법상 1종 근린생활시설(의원 등) 용도로의 변경 필요.

핵심 쟁점

1. 용도변경: 2종 근린 → 1종 근린(의원)으로 변경하는 기재사항 변경(표시변경) 절차 필요.
2. 장애인 편의시설: 바닥면적(의원으로 사용하는 면적)이 500㎡ 이상일 경우, 장애인 편의시설 의무 설치 대상(장애인·노인·임산부 등의 편의증진 보장에 관한 법률 및 건축법 등 관련 규정).
3. 호실 합병 문제: 물리적으로 공간을 하나로 합쳐야 하는지(경계벽 제거 등 공사 필요 여부).
4. 비용 및 책임 소재: 용도변경 설계 및 심의, 공사(장애인 화장실·높이 차 제거 등) 비용 분담을 임대인과 임차인 중 누가 부담할지 협의 필요.

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2. 용도변경 기본 절차

1. 건축사사무소 의뢰

• 건축물대장, 등기부등본, 기존 평면도 등 준비
• 장애인 편의시설, 호실 합병 관련 설계도서 작성
• 관할 구청에 ‘용도변경 신청(허가 또는 신고)’

2. 구청 검토 및 승인

• 건축·소방·장애인협회 등 관련 부서 협의
• 보완 요청 시 추가 서류 제출 후 최종 승인

3. 공사 진행

• 실질적인 공사(경계벽 철거, 화장실 설치, 경사로 등 편의시설 설치)
• 공사 완료 후 사용승인(완료검사)

4.의료기관 개설 신고

• 보건소 또는 시·군·구 담당 부서에 개설 신고(의사 면허증 사본, 건축물 용도 증빙 등)

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3. 장애인 편의시설 의무 설치

• 관련 법령: 「장애인·노인·임산부 등의 편의증진 보장에 관한 법률」(이하 ‘장애인등편의법’), 건축법 시행령 등
• 대상: 의원으로 사용하는 면적이 500㎡ 이상일 경우
• 구체 예시를 들면:

     1. 출입구 높이차 제거(경사로 설치)

     2. 장애인 전용 화장실(대변기)

     3. 복도 및 출입문 너비 확보

     4. 장애인 전용 주차구역(건물 규모별 요건 상이)

 

주의: 2022년 5월 1일 개정으로 신축·증축·개축·재축 시 100㎡ 이상이면 편의시설 설치가 강화되었지만, 기존 건물 용도변경은 대부분 500㎡ 기준을 적용합니다. 그러나 지자체별 조례나 심의 과정에 따라 달라질 수 있으니 반드시 건축사와 사전 협의가 필요합니다.

 

4. 호실 합병과 공사 범위

• 호실 합병: 4개 호실 간 경계벽 철거 등 물리적 통합이 필요
• 공사 범위: 건축사 현장 실측 후 판단 (장애인 화장실, 복도 폭, 높이차 제거 등)
• 비용 부담:

     1.원칙적으로 “용도변경 신청인은 건물주”

     2. 실제 공사비 부담은 임대인·임차인이 협의하여 계약서 특약으로 정함

 

5. 계약서 특약 작성 시 핵심 포인트

1. 용도변경 허가 여부

• “관할 구청의 용도변경 허가 불가 시 계약을 해제(또는 무효)한다”는 특약

2. 공사 비용 및 기간

• 임대·임차인 분담 비율, 공사 기간 중 임대료 면제 또는 감액 여부

3. 추가 비용 발생 시 처리

• 장애인 편의시설 추가 설치 지시, 보완 요구 시 누가 부담할지

4. 사고·지연 책임

• 공사 중 안전사고 책임 범위, 개설 신고 지연 시 손해배상 문제 등

 

6. 참고 

• 현장 실측: 건축사와 초기 상담 시 “실측+현황 도면”을 미리 받아 볼 것
• 예비견적: 공사비가 상당할 수 있으므로 “인테리어 업체, 건축사, 시공사” 등의 견적을 비교
• 국가법령정보센터
• 국토교통부
• 대한건축사협회
• 의원 개설 및 증개축 1종 근린생활에만 가능

 

7. 마무리 & 결론

2종 근린→의원(1종 근린) 용도변경은 장애인 편의시설 의무 때문에 까다로울 수 있지만, 건축사사무소를 통해 정확한 공사 범위와 비용을 파악하고, 임대인·임차인 간 비용 분담을 명확히 정하면 문제없이 진행할 수 있습니다.

 

정리하자면,

• 임차인: “원하는 시기에 의원 개업이 가능한지, 추후 허가 불발 위험은 없는지”에 집중
• 임대인: “건물 가치 상승 vs 공사비 부담”을 고려해 계약 조건을 정하기
• 중개사: 계약서 특약에 “용도변경 허가·공사비 분담·공사 기간 임대료” 등을 명시해 분쟁 예방에 신경을 써야 할 겁니다. 

 

위 내용은 참고만 하시고 실제 거래 계약 시에는 부동산 거래의 특성과 양 당사자의 상황에 맞게 조정하여 적성 하는 것이 좋습니다. 도움이 되셨다면 좋아요& 공유 부탁드립니다.