상가 임대차 원상복구와 권리금 보호, 어떻게 해야 할까? 🤔

상가 임대차 계약에서 가장 빈번하게 발생하는 분쟁 중 하나가 ‘원상복구 의무’와 ‘권리금 보호’ 문제입니다.

특히 특약 없이 계약이 체결된 경우, 원상복구 책임이 누구에게 있는지 해석이 엇갈릴 수 있고, 임대인이 권리금 회수를 방해하는 경우 손해배상 청구가 가능할지 고민될 수 있습니다.

이번 글에서는 실제 사례를 통해 원상복구와 권리금 보호의 핵심 쟁점을 정리해 보겠습니다.

🔎 실제 사례 상황 요약

• 건물주 A가 운영하던 노래방이 있는 건물을 건물주 B에게 매도
• 매도 후, A는 B와 상가 임대차 계약을 체결하고 노래방 운영을 계속함
• 계약 만료가 다가오자 A는 권리금을 받고 새로운 임차인을 구하려 함
• 그러나 건물주 B는 노래방 운영을 원하지 않아 내부 시설 철거 요구
• 이에 따라 철거 비용 부담과 권리금 회수 기회 보장 문제가 발생

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1️⃣ 원상복구 의무는 누구에게 있을까?

✅ 일반적인 원칙

✔ 임차인이 설치한 시설 → 임차인이 철거하는 것이 원칙

✔ 계약서에 별도 특약이 없는 경우 → 임차인의 철거 의무 인정 가능성이 높음

✔ 단, 임대인이 시설을 인수한 경우 → 철거 의무가 임대인에게 넘어갈 수도 있음

 

📝 계약서에서 확인할 것!

• 계약서에 ‘원상복구 의무’ 관련 조항이 있는지 확인
• 일반적으로 “임대차 종료 시 원상복구 후 반환”이라는 조항이 포함됨
• 특약에 “시설 철거 비용은 임대인 부담” 등의 내용이 있다면 책임이 달라질 수 있음

 

📌 원상복구 의무 관련 실무 대응법

✔ 계약서 검토: 원상복구 조항 및 특약 확인

✔ 임대인과 협의: 시설 일부 인수를 요청하여 철거 비용 부담 완화 시도

✔ 법률 검토: 임대차보호법에 따른 임차인 보호 조항 활용 가능성 확인

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2️⃣ 권리금 회수 기회 보호, 적용 가능할까?

‘상가건물 임대차보호법’ 제10조의 4에 따르면, 임차인은 계약 종료 시 권리금 회수 기회를 보장받을 권리가 있습니다.

 

✅ 임대인의 권리금 방해 금지 의무

임대인은 새로운 임차인을 부당하게 거부하거나 권리금 회수를 방해해서는 안 됨

"노래방 운영을 하지 않는 조건만 허용"하는 것은 권리금 회수 방해 행위로 간주될 가능성 높음

 

❗ 단, 임대인이 새로운 임차인을 거부할 수 있는 경우

• 새로운 임차인이 건물 가치 훼손 가능성이 있는 경우 (예: 법규 위반 업종, 불법 개조 시설 등)
• 신규 임차인이 임대차 계약 조건을 정당한 이유 없이 따르지 않는 경우
• 적법한 재건축·개발 계획이 있는 경우

 

📌 실무적으로 권리금을 보호하려면?

✔ 새로운 임차인과 계약 체결 후 임대인에게 정식 요청

✔ 임대인이 거부할 경우, 권리금 회수 방해에 해당하는지 법적 검토

✔ 임대인의 부당한 거부로 인해 권리금 손해 발생 시 손해배상 청구 가능

 

3️⃣ 실무적으로 어떻게 해결해야 할까?

✅ 1. 계약서 확인부터!

🔹 ‘원상복구 의무’ 조항 확인

🔹 ‘임대차 종료 시 임차인은 원상복구 후 반환’ 조항이 있는지 체크

🔹 시설 인수 관련 특약이 있는지 검토

 

✅ 2. 임대인과 합리적 합의 도출

🔹 시설 철거 문제를 원만하게 해결하기 위해 협상 시도

🔹 철거 비용을 임차인이 부담하는 대신, 임대인이 일정 부분 지원하는 방식도 고려

 

✅ 3. 권리금 회수 문제 협의

🔹 새로운 임차인이 노래방 시설을 인수하면 철거 의무가 새로운 임차인에게 넘어감

🔹 임대인이 정당한 이유 없이 거부하면 손해배상 청구 가능성 검토

 

📌 실제 권리금 분쟁 사례

📍 판례: 권리금 회수 방해에 따른 손해배상 판결

✔ 서울중앙지방법원 판결

• A씨는 5년간 카페를 운영하다가 계약 종료 전 새로운 임차인 C씨를 구함
• 그러나 임대인 B씨가 "건물 리모델링 예정"을 이유로 임대차 계약을 거부
• 이후 해당 건물에는 다른 업종의 신규 임차인이 입점
• 법원은 임대인이 권리금 회수를 방해했다고 판단하고, A씨에게 권리금 손해배상 2,500만 원 지급 명령

👉 이 사례처럼, 임대인이 권리금 회수를 방해하면 법적으로 손해배상을 청구할 수 있습니다.

 

📝 마무리

💡 결론적으로, 원상복구 의무는 임차인에게 있는 것이 원칙입니다.

>>> 하지만 건물 매매 당시 새로운 건물주(B)가 시설을 인수한 것으로 간주될 수 있다면, 임대인이 철거 책임을 질 수도 있습니다.

 

👉 계약서에 원상복구 관련 조항이 있는지 꼼꼼히 확인하는 것이 가장 중요합니다.

또한, 임대인은 정당한 이유 없이 임차인의 권리금 회수를 방해하면 안 됩니다.

 

실질적인 해결을 위해 임대인과 협의하거나, 새로운 임차인에게 시설을 인수시키는 방법도 생각해 보는는 것이 필요합니다.

 

📌 꼭 계약 체결 전에 계약서를 점검하고 특약을 확인하세요!

 

📚 관련 법령 및 참고 자료

상가건물 임대차보호법 제10조의4 (권리금 보호 조항)

부동산 계약서 작성 가이드 (국토교통부)

대한법률구조공단 - 임대차 분쟁 해결 안내

 

위 내용은 참고만 하시고 실제 거래 계약 시에는 부동산 거래의 특성과 양 당사자의 상황에 맞게 조정하여 작성 하는 것이 좋습니다. 

도움이 되셨다면 좋아요& 공유 부탁드립니다. (아래 추가 판례내용도 참고하여 주세요)

 

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🔎 요약: 상가 임대차 권리금 회수 방해 관련 대법원 판례( 대법원 2019. 7. 4. 선고 2018다284226 판결)

 

1️⃣ 주요 판시사항

✔ 임차인이 권리금 회수 방해에 대한 손해배상을 청구하려면, 신규 임차인을 주선해야 하는가?

• 원칙적으로 임차인이 신규 임차인을 주선해야 함.
• 다만, 임대인이 정당한 사유 없이 신규 임차인과 계약하지 않겠다고 확정적으로 거절한 경우, 임차인이 신규 임차인을 주선하지 않았더라도 손해배상 청구 가능.

✔ 임대인이 신규 임차인을 거절했다는 것을 어떻게 판단하는가?

• 임대차 종료 전후 임대인의 언행과 태도를 종합적으로 검토하여 판단.

 

2️⃣ 사건 개요

• 임차인(갑): 상가를 운영하다가 임대차 기간 만료 전 신규 임차인과 계약 체결을 요청.
• 임대인(을): "상가를 직접 사용할 계획"이라며 신규 임차인 계약을 거절.
• 갑(임차인)은 신규 임차인 물색을 중단하고 임대차 기간 만료일에 상가를 반환한 후, 을(임대인)을 상대로 권리금 회수 방해에 대한 손해배상 청구.

 

3️⃣ 대법원의 판단

✔ 임대인이 신규 임차인을 거절하는 의사를 명백히 표시한 경우, 임차인은 실제로 신규 임차인을 주선하지 않았더라도 손해배상 청구 가능.

✔ 임대인이 "건물을 직접 사용하겠다"는 의사를 명확히 밝힌 것은 권리금 회수 방해에 해당.

✔ 원심(하급심)에서는 임차인이 신규 임차인을 주선하지 않았다는 이유로 임대인의 책임을 부정했지만, 대법원은 이를 법리 오해로 보고 원심을 파기하고 환송.

 

4️⃣ 판결의 의미

📌 임대인이 명확한 거절 의사를 표시한 경우, 임차인은 신규 임차인을 실제 주선하지 않았더라도 권리금 손해배상을 청구할 수 있다는 점을 확인한 판례.

📌 임대인은 정당한 사유 없이 임차인이 주선한 신규 임차인을 거절할 경우, 손해배상 책임을 질 수 있음.

📌 임대차 종료 전 임대인의 발언 및 태도가 중요한 판단 기준이 될 수 있음.

 

👉 임차인이 신규 임차인을 주선하지 않았더라도, 임대인이 부당하게 거절했다면 권리금 손해배상을 받을 수 있다는 점이 핵심입니다! 🚀