상가 양도·양수 시 필수 준비 서류 총정리📄

상가를 양도하거나 양수하는 과정은 복잡하고 세심한 준비가 필요합니다. 특히, 영업자의 지위를 승계하는 경우, 양도인과 양수인이 각각 준비해야 할 서류들이 많이 있는데요. 이번 글에서는 이러한 서류들을 알아보겠습니다.

양도인(기존 사업자) 준비 서류

1. 사업자등록증 사본: 기존 사업장의 사업자 정보를 확인하기 위해 필요합니다.
2. 임대차계약서 사본: 현재 임대차 계약의 조건과 기간을 확인하기 위해 필요합니다.
3. 영업허가증 또는 신고증 원본: 해당 업종의 영업에 필요한 허가 또는 신고증입니다.
4. 부가가치세 표준증명원: 세금 납부 상태를 확인하기 위해 필요합니다.
5. 시설 및 비품 목록: 양도할 시설과 비품의 목록을 작성하여 인수인계 시 참고합니다. 
6. 포스(POS) 매출 자료: 최근 6개월 이상의 포스 매출 데이터를 통해 일별, 월별 매출 흐름을 파악합니다.
7. 공과금 내역서: 최근 3개월~1년치 공과금 납부 내역을 확인하여 월 평균 비용을 파악하고, 예상치 못한 추가 비용이 있는지 검토합니다.
8. 직원 현황 및 인건비 내역: 직원들의 근무 형태와 인원 구성을 파악하고, 월별 인건비 지출을 확인하여 고정 비용을 정확히 파악합니다.
9. 프랜차이즈 가맹 계약서: 프랜차이즈 매장의 경우, 가맹 계약서를 확인하여 계약 조건, 위약금 조항, 동종 업종 제한 사항 등을 검토합니다.
10. 5대 공부서류:
    • 등기부등본: 건물의 소유권, 근저당권 설정 여부 등을 확인합니다.
    • 건축물대장: 건물의 구조, 용도, 불법 건축물 여부 등을 파악합니다.
    • 토지대장: 토지의 소유권과 면적 등을 확인합니다.
    • 토지이용계획확인서: 해당 지역의 용도 지역, 지구, 구역 등을 확인하여 향후 개발 계획이나 제한 사항을 파악합니다.
    • 지적도: 토지의 경계와 면적을 정확히 확인합니다.

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양수인(신규 사업자) 준비 서류

1. 신분증: 본인 확인을 위해 필요합니다.
2. 주민등록등본: 주소지 확인을 위해 필요합니다.
3. 양도양수 계약서: 양도인과의 계약 내용을 명시한 문서로, 권리금, 시설, 비품 등의 인수인계 내용을 포함합니다.
4. 위생교육 수료증: 해당 업종의 영업허가를 받기 위해 필요합니다.
5. 보건증: 해당 업종의 영업허가를 받기 위해 필요합니다.
6. 임대차계약서: 해당 업종의 영업허가를 받기 위해 필요합니다.
7. 화재배상책임보험 가입 증명서: 일부 업종에서는 화재배상책임보험에 가입하고 그 증명서를 제출해야 합니다.
8. 소방안전교육 이수증: 특정 업종의 경우 소방안전교육을 이수하고 이수증을 제출해야 합니다.
9. 수수료 및 면허세 납부 영수증: 영업신고증 명의 변경 시 수수료와 면허세를 납부하고, 그 영수증을 제출해야 합니다.

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공통적으로 확인해야 할 사항

• 임대인의 동의서: 임대차 계약의 승계를 위해 건물주의 동의가 필요합니다.
• 시설 및 비품 상태 확인: 양도되는 시설과 비품의 상태를 확인하고, 목록을 작성하여 서명합니다.
• 세금 납부 확인: 양도인의 세금 납부 상태를 확인하여 미납된 세금이 없는지 확인합니다.
• 관할 기관 확인: 각 지자체마다 요구하는 서류나 절차가 다를 수 있으므로, 사전에 해당 관할 구청에 문의하여 정확한 정보를 확인하시기 바랍니다.
• 서류 준비 철저: 필요한 서류를 미리 준비하여 절차 진행 시 지연이 발생하지 않도록 주의하시기 바랍니다.

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오프라인 장사 준비: 영업신고증 발급 및 승계 가이드

오프라인 장사를 시작하려면 몇 가지 필수 절차를 거쳐야 하는데요. 특히 영업신고증 발급 및 승계는 반드시 준비해야 할 사항 중 하나입니다. 추가적으로 영업신고증 발급 절차, 승계 방법, 필요 서류와 폐업 처리 방법까지 정리해 봅니다.

 

1. 영업신고증 발급 절차 (일반음식점 기준)

 

영업신고증 발급은 다음 4단계로 진행됩니다:

1. 신청서 작성 및 필요 서류 제출
2. 현장실사 및 검사
   (위생 관련 실사가 포함됨)
3. 신고수수료 납부
   • 최초 1회 신고수수료 납부
   • 등록면허세는 매년 1회 납부 필요
4. 영업신고증 발급

Tip: 영업신고증 발급 소요 기간은 준비한 서류의 완비 여부와 담당 기관의 실사 일정에 따라 달라질 수 있으니 미리 준비하는 것이 중요합니다.

 

 

2. 영업신고증 발급에 필요한 서류

• 보건증: 병원 또는 보건소에서 발급 (약 5일 소요)
• 위생교육 수료증: 한국외식업중앙회에서 발급
• 신분증 및 도장
• 임대차계약서: 사업장 주소지가 포함되어야 함

보건증 발급 팁:

• 보건소: 약 3,000원의 저렴한 비용. 결과 수령까지 3~5일 소요.
• 일반 병원: 빠르게 결과를 받을 수 있으나, 1~3만 원 정도로 보건소보다 비용이 비쌉니다.
  (급할 경우 일반 병원을 추천)

유효기간: 보건증은 1년마다 갱신해야 하며, 업주 및 종업원 모두 필수로 소지해야 합니다.

 

3. 영업신고증 승계 방법

 

기존 매장을 양도받는 경우 영업신고증 승계는 매우 중요한 절차입니다. 승계를 통해 기존 사업장의 후기, 배달 플랫폼 연동 등 무형자산을 그대로 유지할 수 있습니다.

 

필요 서류:

• 보건증
• 위생교육 수료증
• 신분증 및 도장
• 임대차계약서 (사업장 주소 포함)
  양도인과 양수인 동행 시:
  • 영업신고증 원본 (영업허가증/등록증)
  • 양도인 신분증 양수인 단독 방문 시:
  • 양도인 작성의 위임장 (자필 서명 필수)
  • 양도인 신분증 사본

승계 소요 시간:

• 승계: 서류만 완비되면 3시간 이내 발급 가능
• 신규: 실사 및 검사를 거쳐 발급

중요: 폐업 신고 없이 신규 등록하면 기존 후기와 연동이 되지 않아 무형 자산이 손실될 수 있습니다. 특히 권리금이 포함된 매장의 경우, 승계 처리는 필수입니다!

 

4. 폐업 처리 방법

 

폐업 신고는 법적 의무입니다. 이를 누락하면 3천만 원 이하의 벌금 또는 3년 이하의 징역형을 받을 수 있습니다.

• 온라인 처리: 정부24 사이트에서 로그인 후 "식품 관련 영업 폐업 신고" 메뉴를 통해 신고
• 오프라인 처리: 신분증을 지참하여 세무서 방문

Tip: 승계 신청 시 "폐업 예정 신고"를 함께 진행해야 합니다. 그렇지 않으면 신규 사업자의 등록이 기존 사업 종료일에 맞춰 처리되지 않아 문제가 생길 수 있습니다.

 

5. 양도양수 시 반드시 알아야 할 승계 중요성

 

네이버 플레이스, 배달의민족 등 주요 플랫폼의 후기는 매출에 직결됩니다.
기존 사업자가 폐업 신고만 하고 승계 처리가 이루어지지 않으면, 기존 후기와 매출 연동 기록이 사라져 새로운 사업자는 큰 손실을 입을 수 있습니다.

 

실제 사례: 한 매장에서 약 200건 이상의 네이버 및 배달의민족 후기를 보유했으나, 승계를 하지 않아 신규 사업자로 등록한 뒤 후기 데이터가 모두 삭제되었습니다. 이로 인해 권리금을 지불한 양수인이 손해를 본 사례가 있습니다.

 

6. 결론 및 주의 사항

• 영업신고증 승계는 매장 운영에 있어 무형 자산 보호의 핵심입니다.
• 모든 서류는 사전에 준비하고, 승계 시 양도인과 양수인이 동행하는 것이 가장 빠르고 확실합니다.
• 세무서와 관련 기관의 안내를 따르되, 중요한 사항은 반드시 확인하고 진행하세요.

추가 팁: 사업 준비 초기 단계에서는 전문가의 도움을 받는 것도 좋은 선택입니다. 😊

 

 

위 내용은 참고만 하시고 실제 거래 계약 시에는 부동산 거래의 특성과 양 당사자의 상황에 맞게 조정하여 작성하는 것이 좋습니다. 조금이라도 도움이 되길 바랍니다 ^^

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특약 사항(예제)

 

1. 시설 및 비품 인수인계 관련 특약

• 시설 상태 유지: 현 시설 상태 그대로 양수인에게 양도하며, 양도인은 잔금 지급 시 모든 시설물을 이전합니다.
• 양도 시설 목록 작성: 양도할 집기, 비품 등은 별도의 명세서를 작성하여 양도인과 양수인이 서명하며, 잔금일에 수량이 부족할 경우 양도인이 원상 복구하거나 배상합니다.
• 재고 정산: 판매를 위한 상품, 재료 등은 잔금일에 원가로 정산하여 양도·양수합니다.

2. 임대차 계약 승계 관련 특약

• 임대인 동의 조건: 임대인의 동의가 없을 경우 본 계약은 무효로 하며, 계약금은 전액 반환합니다.
• 임대차 조건 유지: 양도인은 임대인과의 임대차 계약을 기존 조건으로 양수인에게 승계하도록 적극 협조하며, 임대인의 계약 거절 또는 보증금·임대료의 과도한 변동 시 본 계약을 해제합니다.

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3. 영업 허가 및 행정 사항 관련 특약

• 영업 허가 책임: 영업 허가 및 관련 제반 사항은 양수인이 책임지며, 허가 불허 시 본 계약은 자동 해제됩니다.
• 행정처분 고지 의무: 양도인은 계약 시 행정처분 내역을 고지해야 하며, 미고지된 하자가 발견되면 본 계약은 무효로 하고, 양도인은 계약금을 반환합니다.

4. 경업 금지 관련 특약

• 동종 업종 영업 제한: 양도인은 해당 부동산 반경 OO km 이내에서 동종 업종의 영업을 하지 않으며, 위반 시 수령한 권리금의 배액을 손해배상금으로 양수인에게 지급합니다.

5. 기타 특약 사항

• 프랜차이즈 승계: 프랜차이즈 가맹점의 경우, 양도인은 잔금 전까지 본사와의 승계 계약을 책임지며, 승계 비용 등 조건이 있을 시 비용 부담 주체를 명시합니다.
• 계약 해제 시 위약금: 양도인과 양수인의 책임 없는 사유로 계약이 해제될 경우, 위약금 없이 계약금을 반환합니다.