🏢 2종 근생(체력단련장) → 창고 임대 시 용도변경 필요할까? 🔎 건축법 기준 확인 및 정리!

 

안녕하세요! 오늘은 2종 근린생활시설(체력단련장)을 창고로 임대할 때 용도변경이 필요한지에 대해 알아보겠습니다. 법적 기준과 실제 중개에서 유의할 점이 어떤것이 있는지 확인 해 보겠씁니다, 끝까지 읽어보세요! 😊

 

📌 1. 2종 근린생활시설(체력단련장)과 창고시설의 차이점

건축법상 건축물의 용도는 크게 12개 시설군으로 나뉘며, 다음과 같은 차이가 있습니다.

구분	시설군	주요 내용
체력단련장(2종 근생)	제7종 시설군(근린생활시설)	헬스장, 필라테스, 요가, 체육도장 등
창고시설	제2종 시설군(산업 등 시설군)	물류창고, 보관 창고 등

✅ 결론: 체력단련장을 창고로 사용하려면 서로 다른 시설군 간 변경이므로 원칙적으로 용도변경 허가가 필요합니다.

📌 2. 법적 기준: 용도변경이 필요한 이유

🔹 건축법 제19조(건축물의 용도변경)

“건축물의 용도를 변경하려면 허가 또는 신고가 필요한 경우가 있으며, 허가 없이 변경할 경우 불법 사용으로 간주될 수 있다.”

 

🔹 건축법 시행령 [별표 1] 건축물의 용도 분류

• 2종 근린생활시설(체력단련장) → 제7종 시설군(근린생활시설) : 허가
• 창고시설 → 제2종 시설군(산업 등 시설군) : 신고

➡ 하위군에서 상위 시설군으로 변경하는 것이므로 원칙적으로 용도변경 허가 대상.

➡ 그리고, 상위군에서 하위 시설군으로 변경하는 것이라면 신고만 해당.

 

📌 관련 법령 확인하기:

🔗 건축법 시행령 별표 1 - 국가법령정보센터

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2종 근린생활시설을 1종 근린생활시설(의원)로 용도변경할 때 알아야 할 핵심사항

 

📌 3. 용도변경 신고 vs. 허가 대상

✔ 건축법 시행령 제14조(용도변경의 허가 대상)

✅ 하위군에서 상위군으로 변경 → 허가 필요

✅ 동일 시설군 내 변경 → 기재변경 신청 및 지자체에 따라 신고 여부확인

✅ 상위군에서 하위군으로 변경 → 신고만 필요

 

📍 예외적으로 허용될 수 있는 경우

• 500㎡ 미만의 1·2종 근생시설을 일부 창고로 사용할 경우, 일부 지자체에서는 용도변경 없이 가능할 수도 있음.
• 내부 시설을 변경하지 않고 단순 보관용으로만 사용하는 경우, 지자체에서 허용할 가능성이 있음.

➡ 하지만, 지자체별로 다르므로 반드시 관할 구청(건축과)에 확인해야 함!

 

📌 관련 법령 확인하기:

🔗 건축법 시행령 제14조 - 국가법령정보센터

 

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📌 4. 용도변경 없이 창고로 사용하면 어떤 문제가 생길까?

🚨 위반 시 법적 문제 발생 가능!

1. 불법 용도 변경으로 간주

• 건축법 위반으로 이행강제금(과태료) 부과 가능.
• 지자체 단속 시 사용 중지 명령 또는 원상복구 명령이 내려질 수 있음.

2. 매매·재임대 시 문제 발생

• 창고로 사용된 이력이 남으면, 다시 근생시설로 되돌리는 것이 어려울 수 있음.
• 용도변경이 필요한 상황에서 변경 없이 사용하다가 문제가 되면 재산권 행사에 제약이 발생할 수 있음.

3. 임대차 계약 시 특약 필수!

• 용도변경 없이 사용할 경우 발생할 수 있는 법적 문제를 명확히 계약서에 명시해야 함.
• 임차인이 용도변경 없이 사용하며, 이로 인한 책임은 임차인에게 있음을 특약에 넣으면 임대인의 리스크를 줄일 수 있음.

📌 실제 판례 및 과태료 기준 확인하기:

🔗 법제처 판례 검색 - 국가법령정보센터

 

1종 근린생활시설에서 2종 근린생활시설로의 용도변경 없이 교회 설치 가능할까? 🏠➡️⛪

 

📌 5. 체크리스트

✅ 1) 관할 지자체에 사전 문의 필수!

• 용도변경이 필요한지, 예외 적용이 가능한지 확인
• 필요하면 건축물대장 변경 신청(표시변경) 진행

✅ 2) 임대차 계약 시 특약 사항 명시

• 용도변경 없이 사용할 경우 발생할 수 있는 법적 책임 주체 명확화
• 임대인과 임차인 간 용도변경 비용 부담 여부 사전 협의

✅ 3) 향후 매각 또는 재임대 시 영향 고려

• 창고시설로 변경하면 다시 근생시설로 되돌리는 것이 어려울 수 있음
• 차후 매각 시 용도변경 이력이 문제될 가능성 고려

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📌 6. 마무리: 원칙적으로 용도변경 필요, 예외적으로 지자체 문의 필수!

▶ 건축법상 용도변경이 원칙적으로 필요하지만,

▶ 500㎡ 미만이거나 단순 보관용으로 사용하면 일부 지자체에서 허용할 가능성도 있음.

▶ 최종적으로는 관할 지자체(구청 건축과)에 문의하여 변경 가능 여부를 확인하는 것이 가장 안전.

 

💡 즉, 무조건 변경 없이 사용하면 불법이 될 가능성이 크므로, 반드시 사전 확인 후 진행해야 합니다! 😊

 

📌 추가자료

🔗 국토교통부 건축행정시스템 세움터

🔗 국가법령정보센터 건축법령

 

7. (추가) 건축법상 시설군별 건축물의 용도 및 허가·신고 여부

시설군	건축물의 용도	허가/신고 여부
1. 자동차 관련 시설군	자동차 관련 시설	허가 (하위군에서 상위군으로 변경 시) 신고(상위군에서 하위군으로 변경 시)
2. 산업 등 시설군	① 운수시설 ② 창고시설 ③ 공장 ④ 위험물저장 및 처리시설 ⑤ 자원순환 관련 시설 ⑥ 묘지 관련 시설 ⑦ 장례식장
3. 전기통신시설군	① 방송통신시설 ② 발전시설
4. 문화 집회 시설군	① 문화 및 집회시설 ② 종교시설 ③ 위락시설 ④ 관광휴게시설
5. 영업시설군	① 판매시설 ② 운동시설 ③ 숙박시설 ④ 제2종 근린생활시설 중 다중생활시설
6. 교육 및 복지시설군	① 의료시설 ② 교육연구시설 ③ 노유자시설 ④ 수련시설 ⑤ 야영장시설
7. 근린생활시설군	① 제1종 근린생활시설 ② 제2종 근린생활시설(다중생활시설은 제외)
8. 주거업무시설군	① 단독주택 ② 공동주택 ③ 업무시설 ④ 교정 및 군사시설
9. 그 밖의 시설군	동물 및 식물 관련 시설

🔹 가장 안전한 방법은 먼저 관할 구청 건축과에 문의한 후 진행하는 것!입니다. ^^

 

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특약 1: 용도변경 신고 또는 기재변경 책임 명시

(임차인이 용도변경을 책임지는 경우)

제○조 (건축물 용도변경 및 책임)  
1. 본 계약의 목적물(소재지: ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지)은 현재 건축물대장상 1종 근린생활시설(예: 의원)로 등재되어 있으며, 임차인은 이를 2종 근린생활시설(예: 체력단련장)로 사용하고자 함.  
2. 이에 따른 용도변경 신고 또는 기재변경 신청의 모든 절차 및 비용은 임차인이 부담하며, 임대인은 이에 협조할 의무가 있음.  
3. 용도변경이 불가능하거나, 변경 절차 중 발생하는 법적·행정적 문제(이행강제금, 사용제한 조치 등)에 대한 책임은 임차인에게 있음.  
4. 임차인이 용도변경을 이행하지 않아 행정기관의 시정 명령이 내려질 경우, 임대인은 계약을 해지할 수 있으며, 임차인은 임대인에게 손해배상 책임을 질 수 있음.  

 

특약 2: 용도변경이 불가능할 경우 계약 해지 조항

제○조 (건축물 용도변경 승인 불가 시 계약 해지)  
1. 임차인은 본 계약 체결일로부터 ○○일 이내에 해당 건축물에 대한 용도변경(건축물대장 기재변경 포함) 절차를 완료해야 함.  
2. 관할 행정기관(구청 건축과)에서 용도변경이 승인되지 않을 경우, 임대인 또는 임차인은 계약을 즉시 해지할 수 있음.
3. 이 경우, 임대인은 임차인이 지급한 보증금을 전액 반환하며, 임차인은 임대차 계약 해지에 따른 추가적인 손해배상을 청구할 수 없음.  

 

특약 3: 용도변경 비용 부담 및 원상복구 의무

제○조 (용도변경 관련 비용 및 원상복구)  
1. 본 계약에 따른 용도변경(건축물대장 기재변경 포함)과 관련하여 발생하는 모든 비용(설계변경, 인허가 수수료, 건축사 비용 등)은 임차인이 부담한다.  
2. 임차인은 계약 종료 후 원상복구 의무가 있으며, 임대차 종료 시 용도변경을 원상태(1종 근생)로 복구하여 임대인에게 반환해야 한다.   
3. 원상복구를 이행하지 않을 경우, 임대인은 원상복구 비용을 공제한 후 보증금을 반환할 수 있으며, 부족한 금액이 발생할 경우 임차인은 즉시 지급해야 한다.  

 

특약 4: 용도변경과 관련된 법적 책임 면제(임대인 보호용)

제○조 (건축법 위반 및 행정처분 책임)  
1. 본 계약에 따른 용도변경과 관련하여 발생하는 모든 법적 문제(이행강제금, 영업정지, 원상복구 명령 등)는 임차인의 책임으로 한다.   
2. 만약 관할 행정기관이 본 건물의 용도변경 문제로 임대인에게 행정처분(이행강제금 부과, 영업정지 등)을 내릴 경우, 임차인은 즉시 이를 해결해야 하며, 임대인에게 발생한 손해를 배상해야 한다.  
3. 본 특약의 내용은 임대차 계약 해지 후에도 유효하게 적용된다.  

 

✅ 관할 구청(건축과)에서 사전 확인 후, 해당 지역의 적용 기준에 맞게 특약을 조정하는 것이 중요합니다.

 

위 내용은 참고만 하시고 실제 거래 계약 시에는 부동산 거래의 특성과 양 당사자의 상황에 맞게 조정하여 작성 하는 것이 좋습니다. 

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