매매 잔금과 전세 잔금 동시 진행 시 전세대출 문제와 해결 방법 총정리

안녕하세요! 😊 샌드위치 휴일 사이의 수요일입니다. 오늘은 전세와 매매가 동시에 진행 되는 경우, 매매 잔금과 전세 잔금을 같은 날 진행한다면 임차인이 전세대출을 받을 수 있는지에 대해 이야기 하려고합니다. 자금이 부족하여 이런 경우가 많이 발생할 것 같은데 이번 기회에 차근차근 알아두면 매도인이든, 매수인이든, 임차인이든 좋을 것 같습니다. 

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전세보증금을 매매 잔금으로 사용할 경우, 전세대출이 가능한가요?

1. 전세대출의 기본 조건

• 전세대출을 받기 위해서는 대출 실행일에 해당 주택의 소유권이 매수인 즉, 신소유자에게 이전되어 있어야 합니다. 금융기관은 담보 설정과 대출 안전성을 위해 소유권이 명확한 물건을 담보로 합니다.

 

2. 소유권 이전과 대출 실행일의 문제

• 매매 잔금과 전세 잔금을 같은 날 맞추는 경우, 소유권 이전이 완료되지 않은 상태에서 전세대출 실행이 어려울 수 있습니다. 대출 기관은 소유권이 확실한 물건에만 대출을 하잖아요. 그래서 소유권 이전 후에만 대출을 실행할 수 있습니다.

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3. 해결 방법

[사전 협의 및 계획 수립]

• 매도인, 매수인, 임차인 간 시간 맞추기: 세 당사자가 소유권 이전과 대출 실행일을 조율하여 일정 계획을 세유는 것이 좋습니다. 그래서 대출 상담사와 상담 대출을 진행할 때 위 내용을 함께 사전에 이야기하여 가능한 방법이나 절차를 확인하는 것이 중요합니다.

 

[중도금 활용]

• 매수인의 중도금 지급: 매수인이 매도인에게 중도금을 지급하여 소유권 이전 절차를 먼저 진행할 수 있습니다. 아래에서 시뮬레이션도 한번 진행 해 보았습니다. 참고 하시어요.
• 임차인의 전세대출 실행: 소유권 이전이 완료되면 임차인은 전세대출을 받아 매수인에게 전세보증금을 지급합니다.

 

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4. 유의사항

• 금융기관별 정책 확인: 각 금융기관마다 대출 실행 조건이 다를 수 있으므로, 여러 기관에 문의하여 나에게 가장 맞는 곳을 선택하세요.
• 법률 전문가 이용: 복잡한 절차이기 때문에 법무사나 공인중개사 등의 도움을 무조건 받으시는 것이 좋습니다.

 

5. 최신 정보 및 참고 자료

• 국토교통부 부동산 거래 절차 안내: 국토교통부 부동산 정보
• 한국주택금융공사 전세자금보증 안내: 한국주택금융공사 전세자금보증
• 은행별 전세대출 상품 비교: 금융기관 홈페이지를 방문하여 최신 전세대출 상품과 조건을 확인하셔요. (농협, 우리, KB국민, 신한)

 

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진행과정(예시 시뮬레이션)

 

1. 계약 단계

 

[10억 매매 계약 체결]

• 매도인: 현재 주택 소유자.
• 매수인: 주택을 구매하려는 분.
• 매매 계약서 작성: 매매 대금 10억 원에 대해 매도인과 매수인이 계약을 체결합니다.
• 계약금 지급: 매수인은 매도인에게 계약금(예: 매매 대금의 10%인 1억 원)을 지급합니다.

[5억 전세계약 체결]

• 임차인(세입자): 전세로 입주하려는 분.
• 임대인(매수인): 주택의 새로운 소유자가 될 예정인 매수인.
• 전세계약서 작성: 전세 보증금 5억 원에 대해 임차인과 임대인이 계약을 체결합니다.
• 전세 계약 조건: 전세 입주일과 전세대출 실행일을 매매 잔금일과 동일하게 설정합니다.

 

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2. 중도금 지급 및 소유권 이전 준비

 

[매수인의 중도금 지급]

• 중도금 지급: 매수인은 매도인에게 중도금(예: 3억 원)을 지급합니다.
• 자금 마련: 매수인은 중도금을 자기 자금이나 금융기관 대출로 준비합니다.

[소유권 이전 서류 준비]

• 매도인: 소유권 이전에 필요한 서류를 준비합니다.
• 매수인: 등기 이전에 필요한 비용(취득세 등)을 준비합니다.

 

3. 잔금일 당일 절차

 

1) 소유권 이전 등기 신청

• 매도인과 매수인은 법무사를 통해 소유권 이전 등기 신청을 합니다.
• 등기 접수증 발급: 등기 신청 후 등기 접수증을 받습니다.

 

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2) 임차인의 전세대출 실행

• 등기 접수증 제출: 매수인은 등기 접수증을 임차인에게 제공합니다.
• 대출기관 제출: 임차인은 등기 접수증과 전세계약서를 대출기관에 제출합니다.
• 전세대출 실행: 대출기관은 임차인의 전세대출금 3억 원을 임대인(매수인)의 계좌로 송금합니다.

 

3) 임차인의 잔여 보증금 지급

• 자기 자금 준비: 임차인은 남은 전세 보증금 2억 원을 준비합니다.
• 보증금 지급: 임차인은 임대인(매수인)에게 2억 원을 송금합니다.

 

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4) 매수인의 잔금 지급

• 잔금 계산: 매도인에게 지급해야 할 잔금은 6억 원입니다. (매매 대금 10억 원 - 계약금 1억 원 - 중도금 3억 원)
• 자금 확보:

1. 임차인에게 받은 전세 보증금: 총 5억 원 (전세대출금 3억 원 + 임차인 자금 2억 원)
2. 추가 자금: 잔금 6억 원 중 부족한 1억 원은 매수인이 추가로 준비합니다.

• 잔금 지급: 매수인은 매도인에게 잔금 6억 원을 지급합니다.

 

4. 소유권 이전 완료 및 임차인 보호

• 소유권 이전 등기 완료: 등기소에서 소유권 이전 등기가 완료됩니다.
• 임차인의 전입신고 및 확정일자 받기: 임차인은 전입신고를 하고 확정일자를 받아 전세권을 보호합니다.

 

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5. 반드시 확인 할 사항들

 

• 대출기관과 사전 협의 및 전세대출 실행 조건 확인: 임차인은 대출기관에 소유권 이전 절차와 등기 접수증으로 대출 실행이 가능한지 사전에 확인해야 합니다. 매수인도 무턱대고 진행하지 마시고 꼭! 확인 한 후 진행 하는 것이 중요합니다. 
• 필요 서류 준비: 등기 접수증, 전세계약서 등 필요한 서류를 미리 준비해서 시간적 딜레이를 만들지 말아야 합니다.
• 당사자 간 협력 및 시간 조율: 잔금일에 모든 절차가 원활하게 진행될 수 있도록 매도인, 매수인, 임차인 간에 일정 조율이 무엇보다도 필요하겠죠. 중개사가 잘 조율 해 주길 바랍니다. 
• 법무사와 상담: 소유권 이전 등기 절차를 원활하게 진행하기 위해 법무사의 도움을 무조건 받습니다.
• 돈 관리 : 제일 중요한 문제로 반드시 안전한 관리가 필요합니다. 모든 금액은 가급적 에스크로 계좌나 법무사 신탁 계좌를 이용하면 안전하겠습니다.
• 자금 사용 계획: 매수인은 임차인에게 받은 보증금을 매매 잔금에 사용할 수 있도록 자금 계획을 잘 세우셔야합니다.

 

위 내용은 참고만 하시고 실제 거래 계약 시에는 부동산 거래의 특성과 양 당사자의 상황에 맞게 조정하여 작성하는 것이 좋습니다. 조금이라도 도움이 되길 바랍니다. ^^