주택임대차보호법에 따른 임대료 인상 및 2년미만 계약 갱신 시 유의사항

안녕하세요.

전세나 월세로 거주하시는 임차인과 임대인 모두에게 임대차 계약 기간과 임대료 인상에 관한 사항은 매우 중요한 문제입니다. 특히 16개월과 같이 2년 미만의 임대차 계약을 체결한 경우, 계약 만료 시(16개월 이후부터) 임대료를 올릴 수 있는지에 대한 궁금증이 있을 수 있습니다. 이번 포스팅에서는 이러한 상황에 대한 법적 해석과 실무적인 대응 방법, 그리고 특약 사항 작성 예시까지 천천히 알아보겠습니다.

 

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1. 계약 기간이 2년 미만인 경우

임차인의 권리 주택임대차보호법 제4조에 따르면, 임대차 기간을 2년 미만으로 정한 경우에도 임차인은 2년의 기간을 주장할 수 있습니다. 즉, 임차인은 16개월로 계약했더라도 법적으로 최소 2년의 거주 기간을 보장받을 수 있습니다.

 

• 임차인의 선택권: 임차인은 계약 기간을 2년으로 연장할 권리가 있으며, 임대인은 이를 거부할 수 없습니다.
• 임대인의 제한: 임대인은 계약 기간을 2년 미만으로 설정했더라도 임차인이 2년을 요구하면 이를 받아들여야 합니다.

 

출처: 주택임대차보호법 제4조

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2. 임대료 인상 제한 및 가능 시점

2-1. 계약 기간 중 임대료 인상 제한

• 계약 기간 내 임대료 인상 불가: 계약 기간(법적 최소 2년) 동안 임대료를 인상할 수 없습니다. 이는 임차인의 주거 안정성을 보장하기 위한 조치입니다.
• 16개월 계약 후 갱신 요청 시: 임차인이 16개월 후 계약 갱신을 요청하는 경우, 법적으로 아직 2년이 경과하지 않았으므로 임대료를 올릴 수 없습니다.

 

2-2. 2년 경과 후 임대료 인상 가능

• 임대료 인상 시점: 총 2년(24개월)의 계약 기간이 종료된 후에야 임대료 인상이 가능합니다.
• 임대료 인상 제한: 갱신 시에도 임대료 인상은 법정 상한선(5% 이내)을 초과할 수 없습니다.

 

출처: 주택임대차보호법 제7조

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3. 16개월 후 새로운 계약 체결 시 임대료 인상 가능 여부

3-1. 17개월 시점에 새로운 2년 계약을 체결하는 경우

• 임대료 조정 가능: 임차인과 임대인이 상호 합의하여 17개월 시점에 새로운 2년 계약을 체결하는 경우, 이는 새로운 계약으로 간주됩니다. 이때 임대료를 조정할 수 있습니다.(이 때도 임차인은 24개월이 지나는 25개월 대부터 인상된 임대료를 낼 수 있다고 주장할 수 있습니다 - 즉, 17개월~24개월간은 기존 임대로 납부, 특약에 명시!)
• 임차인의 동의 필수: 그러나 임대료 인상을 위해서는 임차인의 명시적인 동의가 필요하며, 임차인이 동의하지 않을 경우 임대인은 임대료를 일방적으로는 인상할 수 없습니다.

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3-2. 임차인의 권리와 선택

• 임차인의 보호: 임차인은 법적으로 2년의 거주 기간을 보장받으므로, 16개월 후 남은 기간(8개월)을 기존 조건으로 거주할 권리가 있습니다.
• 합의에 의한 계약 종료: 임대인과 임차인이 동의한다면, 기존 계약을 종료하고 새로운 계약을 체결할 수 있습니다. 이때 임대료 등 계약 조건은 상호 협의에 따라 결정됩니다.(17개월부터 다시 2년 계약으로 인상된 임대료로 시작 가능합니다)
• 임차인은 16개월 계약으로, 16개월 살고 나갈 수도 있고, 24개월 살고 나갈 수도 있습니다. 또한 임대인과 협의하여 16개월 계약 종료하고 새로운 계약으로 2년을 인상된 계약도 할 수 있습니다 (임차인의 선택권이 우선됩니다)

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4. 특약 사항 작성 예시

계약서에 특약 사항을 추가하여 임차인과 임대인 모두의 권리와 의무를 명확히 할 수 있습니다. 아래는 계약서에 포함할 수 있는 특약 사항의 예시입니다. 

 

4-1. 임대료 인상에 관한 특약

- 본 계약은 임차인과 임대인의 상호 합의에 따라 16개월 후 새로운 2년 계약을 체결할 수 있으며, 이때 임대료는 주택임대차보호법이 정한 범위 내에서 조정될 수 있다.

- 임대료 인상 시 임대인은 임차인에게 최소 1개월 전에 서면으로 통지해야 하며, 임차인의 동의를 얻어야 한다.

 

4-2. 계약 기간 및 갱신에 관한 특약

- 임차인은 본 계약의 임대 기간을 16개월로 정하며, 임대인은 이를 인정한다. 임차인은 계약 기간 종료 후 재계약 여부를 임대인과 협의한다.

- 임차인은 계약 기간 종료 시 계약을 갱신하지 않을 권리가 있으며, 임대인은 이를 존중한다.

 

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주의사항:

1. 임차인의 권리 침해 금지: 특약 사항은 임차인의 법적 권리를 침해해서는 안 됩니다. 예를 들어, 임차인의 2년 거주 권리를 제한하는 특약은 무효가 될 수 있습니다.
   1. 명확한 표현사용: 계약서에 포함되는 특약은 애매 모호함이 없도록 명확하고 구체적으로 똑부러지게 작성해야 합니다. 

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5. 마무리

• 임차인의 권리 보호: 임차인은 법적으로 최소 2년의 거주 기간을 보장받으며, 그 기간 동안 임대료는 동결됩니다.(임차인이 최우선순 결정권자)
• 임대료 인상 시기: 총 2년(24개월)이 경과한 후에야 임대료 인상이 가능하며, 이때에도 법정 상한선(5% 이내)을 준수해야 합니다.
• 합의에 의한 새로운 계약: 임차인과 임대인이 상호 합의하여 계약 기간 중 새로운 계약을 체결하는 경우, 임대료 조정이 가능하지만, 임차인의 자발적인 동의가 필수적입니다.(임대인의 어려운 상황 설명이 중요)

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6. 참고 자료

• 주택임대차보호법 전문 보기:
• 대한민국 법제처
• 대한법률구조공단 - 임대차 분쟁 상담:
• 대한법률구조공단 국토교통부