토지 매매 계약서 작성법 및 필수 체크 사항 - 등기부등본부터 특약사항까지

안녕하세요.

오늘은 약 200평의 토지를 매매할 때 계약서를 직접 작성하는 방법과 유의사항에 대해 알아보려고 합니다.

특히 등기부등본 확인부터 특약사항 기재까지 중요한 내용을 함께 살펴보겠습니다. 🏡

필요한 부분을 확인하시고 참고하시기 바랍니다. ^^

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토지 매매 계약서 작성 시 주의해야 할 사항 🌟

 

1. 등기부등본 확인 📜

어떤 계약이든 마찬가지로 토지도 계약 전에 반드시 등기부등본을 확인하여 근저당 설정이나 기타 부담 사항이 있는지 확인하세요. 또한 매도인이 실제 소유자인지 확인하는 것도 매우 중요합니다.

 

2. 토지 및 건축물 관련 문서 검토 📄

• 토지대장
• 지적도
• 건축물대장

관련 문서 검토를 통해 토지와 건축물의 정확한 정보를 파악하고 특히 토지의 현황과 주변 도로 접근성을 확인하는 것이 중요합니다.

 

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3. 계약금, 중도금, 잔금의 지급 일정 및 금액 명시 💰

계약서에 각 지급액과 지급 일정을 명확히 기재 합니다. 한글과 숫자를 병기하여 정확하게 명시하면 헷갈릴일이 없습니다.

 

4. 특약사항 기재 📝

계약 이후 발생할 수 있는 문제나 분쟁을 미리 대비하기 위한 합의 내용을 상세히 기록하세요. 예를 들어 담보 설정 해지 조건 등을 협의하여 작성해 놓으면 좋겠죠.

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계약서 작성 시 필요한 준비물 📋

매도인 준비물:

• 신분증
• 도장
• 계좌번호가 기재된 통장 사본
• 임대차 계약서 (해당 시)

 

매수인 준비물:

• 신분증
• 도장
• 계약금 (계좌 이체 권장)

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잔금 지급 시 준비해야 할 서류 📑

매도인 준비물:

• 신분증
• 인감도장
• 주민등록등본
• 인감증명서
• 등기필증
• 매매계약서 원본
• 임대차 계약서 (해당 시)

 

매수인 준비물:

• 신분증
• 인감도장
• 주민등록등본
• 매매계약서 원본
• 잔금

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토지 매매 계약서 작성 시 주의할 점 🚨

1. 부동산의 표시: 소재지, 지목, 면적을 정확하게 기재.
2. 당사자 표시: 매도인과 매수인의 정보를 명확하게 기재. 법인의 경우 대표자와 회사명 포함.
3. 매매대금 및 지급 날짜: 매매대금은 한글과 아라비아 숫자로 나란히 기재하고, 중도금 및 잔금에 대한 약정 명시.
4. 담보 존재 시 인수 조건: 계약서에 근저당권 등의 인수 조건 명시.
5. 하자담보 책임: 매도인의 하자담보 책임을 명시하여, 향후 발생할 수 있는 문제 대비.
6. 계약 해제 조건, 손해배상액의 예정, 특별히 정한 사항: 구체적으로 기재하여 양 당사자가 정확히 이해하고 동의 하도록 함.

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특약사항 문구 예시 📄

 

토지 매매 계약서에 특약사항을 추가하여 양 당사자의 권리와 의무를 명확히 하고, 향후 발생할 수 있는 문제를 예방할 수 있습니다. 아래는 몇 가지 특약사항 문구 예시이니 필요한 부분만 참고하여 수정하시면 됩니다.

 

1. 가압류 및 담보 설정 해지 조건

매도자는 본 계약 체결 시 토지에 설정된 가압류, 저당권, 담보 설정 등 모든 권리를 잔금 지급일까지 해지해야 하며, 이에 대한 증빙 서류를 매수인에게 제출해야 합니다. 만약 매도인이 이를 이행하지 못할 경우, 매수인은 계약을 해제할 수 있으며 매도인은 계약금 및 이에 상응하는 손해배상액을 매수인에게 반환해야 합니다.

 

2. 토지 이용 계획 및 목적

매수인은 본 계약의 대상 토지를 주택 건축 목적으로 이용할 계획이며, 이에 따라 필요한 모든 행정 절차와 인허가는 매수인이 책임지고 이행합니다. 매도인은 해당 토지가 주택 건축에 적합한 용도임을 보장하며, 관련 법률 및 규정에 위배되지 않음을 확인합니다.

 

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3. 경계 측량 및 분쟁 해결

매도인과 매수인은 계약 체결 후 30일 이내에 합의된 측량사를 통해 토지 경계 측량을 완료합니다. 측량 결과에 따른 경계 분쟁 발생 시, 양 당사자는 상호 협력하여 문제를 해결하며, 해결되지 않을 경우 민사 조정 절차를 통해 해결합니다.

 

4. 계약 해제 및 손해배상

본 계약은 매도인이 잔금 지급일까지 모든 조건을 이행하지 못할 경우 매수인에 의해 해제될 수 있습니다. 이 경우 매도인은 계약금의 두 배에 해당하는 금액을 매수인에게 반환하며, 추가로 발생한 손해에 대해서도 배상해야 합니다.

 

5. 환경 및 법적 문제 책임

매도인은 토지에 대해 현재 및 과거에 발생한 환경 오염 및 법적 문제(예: 토지 용도 변경, 불법 건축물 등)에 대해 책임을 지며, 매수인이 이를 이유로 손해를 입을 경우 모든 법적 책임과 손해를 배상합니다.

 

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6. 시설물 인수 조건

본 계약의 대상 토지에 존재하는 모든 시설물(예: 건축물, 구조물, 설비 등)은 매수인이 인수하는 조건으로 하며, 매도인은 시설물에 대한 모든 소유권 및 관리 책임을 잔금 지급일 이전까지 매수인에게 이전합니다.

 

마무리 📜

• 등기부등본 확인: 근저당 설정이나 기타 부담 사항 확인
• 토지 및 건축물 문서 검토: 토지대장, 지적도, 건축물대장 검토
• 지급 일정 및 금액 명시: 계약금, 중도금, 잔금 명확히 기재
• 특약사항 기재: 담보 설정 해지 조건 등 상세히 기록
• 특약사항 예시: 가압류 해지, 토지 이용 계획, 경계 측량, 계약 해제, 환경 문제 책임, 시설물 인수

 

추가 정보 🔗

1. 지상권이 설정된 토지를 중개할 수 있나요?

네, 지상권이 설정된 토지도 중개할 수 있습니다

 

지상권 개념: 지상권은 다른 사람의 토지에 건물이나 그 밖의 구조물을 소유하기 위해 그 토지를 사용하는 권리입니다.
권리 분석: 토지에 설정된 지상권의 내용, 기간, 범위 등을 정확히 파악해야 합니다.

 

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2. 토지 매매 시 공동담보 해지 특약 사항 작성 방법 안내.

토지 매매 시 해당 토지가 공동담보로 설정되어 있다면, 이를 해지하기 위한 특약 사항을 계약서에 명시해야 합니다.

 

(예시) 매도인은 본 계약 대상 토지에 설정된 공동담보권(채권자: ○○은행, 채권최고액: ○○원)을 잔금 지급일 이전까지 말소하기로 한다. 매도인은 담보권 말소 완료 후 관련 증빙 서류를 매수인에게 제공해야 하며, 이를 이행하지 않을 경우 매수인은 계약을 해제하고 계약금 반환 및 손해배상을 청구할 수 있다.

 

담보 내용 확인: 등기부등본을 통해 담보권자, 담보 금액, 설정 일자 등을 확인합니다.
해지 조건 파악: 담보 해지를 위해 필요한 조건이나 절차를 파악합니다.

 

 

3. 토지 매매 시 발생하는 총 비용 항목에는 어떤 것들이 있나요?

 

비용 분담 협의: 일부 비용은 계약 당사자 간의 협의를 통해 분담할 수 있습니다.
영수증 및 증빙자료 보관: 세금 신고 및 비용 정산을 위해 모든 영수증과 증빙자료를 철저히 보관하세요.

 

 

 

위 내용은 참고만 하시고 실제 거래 계약 시에는 부동산 거래의 특성과 양 당사자의 상황에 맞게 조정하여 작성하는 것이 좋습니다. 조금이라도 도움이 되길 바랍니다 ^^ 💕