A토지, B토지, 건축물 일괄 매매 시 필수 계약서 작성법과 특약 사항 총정리

안녕하세요.

A토지와 B토지, 그리고 두 토지 위에 걸쳐 있는 건축물을 일괄 매매하여 신축할 예정인 경우, 부동산 계약 과정에서 여러 가지 법적, 세무적 사항을 고려해야 하는데요. 오늘은 이런 두개의 토지에 걸친 건축물의 매매 상황에서 계약서를 어떻게 작성해야 하는지, 그리고 필요한 특약 사항을 구체적으로 예시(참고)로 작성까지 해 보겠습니다.

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계약서 작성 방법

1. 별도의 계약서 작성

 

A토지와 B토지, 건축물 각각의 소유자가 다르므로 물건별로 계약서를 따로 작성해야 합니다.

 

1. 건물에 대한 매매계약서: 건물은 A토지의 소유자 '갑'과 B토지의 소유자 '을'이 공동명의로 소유하고 있습니다. 따라서 건물 매매계약서에는 매도인 두 명이 기재되어야 합니다.
2. A토지에 대한 매매계약서: '갑' 단독 소유의 토지이므로, 별도의 매매계약서를 작성합니다.
3. B토지에 대한 매매계약서: '을' 단독 소유의 토지에 대한 매매계약서도 별도로 작성해야 합니다.

 

총 3장의 계약서가 필요하며, 각 계약서에는 매매 조건, 대금 지급 방식, 인허가 사항 등을 구체적으로 명시합니다.

 

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2. 매매 대금의 안분

 

• 매매 대금은 A토지, B토지, 그리고 건축물에 대해 개별적으로 산정하여 총 매매 대금이 도출되도록 합니다.
• 세무 관련 문제를 피하기 위해, 매도인 측 세무사와 상의하여 매매 대금을 합리적으로 안분하는 것이 좋습니다.
• 양도세와 취득세 계산에 중요한 영향을 미치기 때문에 정확히 안분하여 정리하는 것이 좋습니다.

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필수 특약 사항

계약서에는 매수인과 매도인 간의 책임을 명확히 하고, 분쟁을 예방하기 위해 아래와 같은 특약 사항을 포함해야 합니다.

 

1. 명도 및 잔금 지급

• 명도 시점과 잔금 지급 일정을 명확히 규정합니다. 예를 들어, 매도인은 계약 체결일로부터 30일 이내에 명도를 완료하고, 매수인은 명도 완료 후 7일 이내에 잔금을 지급하도록 정할 수 있습니다.
• 명도와 잔금 지급이 순차적으로 이루어지도록 하여, 매수인이 명도 전까지 일부 잔금을 에스크로(escrow) 계좌에 예치하는 방식을 고려할 수 있습니다.

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2. 건축허가 및 신축 계획

• 매수인이 A토지와 B토지 위에 신축할 건물의 건축허가를 취득하는 책임을 집니다. 이 과정에서 매도인 측의 협조가 필요할 경우, 필요한 서류 제공 및 지원 사항을 명시합니다.
• 건축허가 지연 또는 취소 시 계약 해제 조건을 포함하여 매수인의 리스크를 최소화합니다.

 

3. 매매 대금 안분 및 양도세 관련 사항

• 매매 대금 안분 방식은 세무사와 상의하여 결정된 결과에 따릅니다. 세무 문제로 인한 분쟁을 방지하기 위해 구체적인 금액과 기준을 명시합니다.
• 양도세 및 기타 세금 부담은 매도인 측에서 처리하며, 매수인이 추가적인 세금 부담을 지지 않도록 조치합니다.

 

4. 부동산 거래 신고

• 매수인은 부동산 거래 신고를 직접 진행하고, 매도인은 신고에 필요한 서류 제공 및 기타 지원을 합니다.
• 거래 신고 후 잔금 지급 전에 법무사를 통해 거래 신고 필증을 발급받아야 합니다.

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특약 사항 예시

아래는 계약서에 포함할 수 있는 특약 사항 예시입니다. 참고만 하세요.

 

제1조 [명도 및 잔금 지급]

• 매도인 '갑'과 '을'은 매수인에게 A토지, B토지, 건축물의 명도를 계약 체결일로부터 30일 이내에 완료한다.
• 매수인은 명도 완료 후 7일 이내에 계약서에 명시된 잔금을 지급한다.

제2조 [건축허가 및 신축 계획]

• 매수인은 신축할 건물에 대한 건축허가를 취득하는 책임을 가지며, 매도인은 필요한 서류 제공과 협조를 한다.
• 건축허가가 지연되거나 취소될 경우, 매수인은 이에 따른 계약 해제 조건을 명시할 수 있다.

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제3조 [매매 대금 안분 및 양도세 관련 사항]

• 매매 대금은 매도인 측의 세무사와 상담한 결과를 바탕으로 합리적으로 안분하여 설정한다.
• 양도세는 매도인이 부담하며, 매수인이 추가 세금 부담을 지지 않도록 조치한다.

 

제4조 [부동산 거래신고]

• 거래 신고는 매수인의 책임 하에 이루어지며, 매도인은 신고에 필요한 서류와 정보를 제공한다.
• 잔금 지급 전에 거래 신고 필증을 법무사를 통해 발급받아야 한다.

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추가적으로 고려할 사항

1. 권리 관계 확인

• A토지와 B토지의 등기부등본, 건축물대장, 토지대장 등 관련 서류를 사전에 확인하여 등기상 권리 관계에 문제가 없는지 점검해야 합니다.

 

2. 인허가 관련 준비 사항

• 신축할 건물의 인허가에 필요한 토지이용계획 확인원 및 개별공시지가를 미리 조사합니다.

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자주 묻는 질문 (FAQ)

Q: 건축허가가 지연되거나 취소되면 계약을 취소할 수 있나요?

네, 계약서에 건축허가 지연 시 계약 해제 조건을 특약 사항으로 포함할 수 있습니다. 건축허가 취득이 일정 기간 내에 이루어지지 않으면 계약을 무효화할 수 있도록 규정하면 됩니다.

 

Q: 거래 신고는 왜 매수인이 해야 하나요?

부동산 거래 신고는 일반적으로 매수인의 책임 하에 진행됩니다. 매수인이 신고 절차를 제대로 마치지 않으면 잔금 지급 및 소유권 이전에 지장이 발생할 수 있기 때문입니다.

 

Q: 매매 대금 안분을 어떻게 설정해야 할까요?

세무사와 상담하여 세금 절감을 고려한 안분 방식을 결정합니다. 이는 양도세와 취득세를 적절히 분산하는 데 중요합니다.

 

 

위 내용은 참고만 하시고 실제 거래 계약 시에는 부동산 거래의 특성과 양 당사자의 상황에 맞게 조정하여 작성하는 것이 좋습니다.

 

조금이라도 도움이 되길 바랍니다. ^^