용도지역의 핵심 개념과 구분 그리고 행위 제한 | 부동산 공법

안녕하세요!

이번 시간에는 부동산 공법에서 용도지역에 대해 살펴 보겠습니다. 용도지역은 도시의 개발, 보전, 관리 등을 목적으로 구분한 지역으로, 각 지역마다 특정 용도로 개발 제한이 있습니다. 용도지역은 부동산 공법 시험에서도 자주 출제되는 중요한 부분입니다. 이번 글에서는 용도지역의 주요 구분과 구성에 대해 이야기 해보겠습니다.

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용도지역의 주요 사항

용도지역은 도시·군 관리계획의 절차로 지정되며, 국토교통부 장관, 시·도지사, 대도시 시장이 지정 및 관리합니다. 이 용도지역은 크게 주거지역, 상업지역, 공업지역, 녹지지역으로 구분되며, 각 용도지역마다 세부 용도가 있습니다. 주요 사항은 다음과 같습니다.

 

1. 용도지역의 구분과 지정 주체

• 용도지역은 주거지역, 상업지역, 공업지역, 녹지지역의 4개 구분과 21개 세부 지역으로 구성됩니다.
• 도시·군 관리계획 절차를 통해 지정되며, 국토교통부 장관, 시·도지사, 대도시 시장이 지정합니다.
• 한 지역에 두 개의 용도지역을 중복 지정할 수는 없으나, 용도지구와 용도구역은 중복 지정이 가능합니다.

 

2. 주요 용도지역 구성과 예외사항

• 주거지역은 단독주택 위주의 주거환경을 조성하는 전용 주거지역과 주거 편의성을 중시하는 일반 주거지역으로 구분됩니다.
• 아파트 건설이 제한되는 지역은 자연녹지지역, 생산관리지역, 농림지역 등이 있습니다. 단, 계획관리지역에서 지구단위계획을 통해 허용되는 경우가 있습니다.

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도시·군 관리계획 핵심 개념 |부동산 공법

 

3. 특례 규정

• 용도지역을 세부 용도로 3분하지 않은 경우, 주거지역에서는 가장 엄격한 행위 제한이 적용됩니다. 예를 들어, 도시지역에서는 보전녹지 행위 제한이, 관리지역에서는 보전관리 행위 제한이 적용됩니다.

 

4. 용도지역의 행위 제한

• 건축 및 개발 행위는 국토계획법 시행령에 따라 제한됩니다. 예를 들어, 1종 전용 주거지역에서는 단독주택은 가능하지만 공동주택(아파트 등)은 허용되지 않습니다.
• 단, 특정 용도지역에서는 개별 법령이 적용됩니다. 예를 들어, 농림지역은 농지법, 산림보전지역은 산지관리법에 따라 관리되며, 일부 용도는 농공단지 지정에 따라 개별 법령을 적용받습니다.

 

5. 기타 예외사항

• 도시지역에서는 접도구역과 농지취득자격증명이 적용되지 않습니다.
• 주거지역에서는 원칙적으로 녹지지역 행위 제한이 적용되지 않지만, 일부 예외적으로 적용될 수 있습니다.

 

용도지역의 주요 사항을 아래처럼 정리 기억해보세요.

 

• 주: 주거지역 – 전용 주거지역, 일반 주거지역으로 구분
• 상: 상업지역 – 업무 및 상업 기능을 위한 지역
• 공: 공업지역 – 공업 활동을 위한 지역
• 녹: 녹지지역 – 환경 보전을 위한 지역
• 아: 아파트 금지 지역 – 자연녹지, 생산관리, 농림지역 (계획관리 예외)
• 준용: 행위 제한 적용 – 국토계획법 시행령에 따라 행위 제한
• 농지법: 특정 개별 법 적용 – 농림지역은 농지법, 산림보전지역은 산지관리법 적용

 

자주 묻는 질문 (FAQ)

Q1: 용도지역에서 중복 지정이 가능한 경우는 무엇인가요?

A1: 용도지구와 용도구역은 중복 지정이 가능하지만, 용도지역끼리는 중복 지정이 불가합니다.

 

Q2: 자연녹지와 농림지역에서도 아파트 건설이 가능한가요?

A2: 원칙적으로 불가하지만, 계획관리지역에서 지구단위계획이 수립된 경우 아파트 건설이 허용될 수 있습니다.

 

용도지역 요약 정리

• 주요 구분: 주거지역, 상업지역, 공업지역, 녹지지역
• 지정 주체: 국토교통부 장관, 시·도지사, 대도시 시장
• 행위 제한 기준: 국토계획법 시행령에 따라 적용
• 개별 법 적용: 농림지역-농지법, 산림보전지역-산지관리법 등에 따라 적용

 

이 글이 용도지역 이해와 올해 공법 시험 대비에 조금이라도 도움이 되기를 바랍니다. ^^