법인이 토지 매매 계약 시(매수인/매도인) 필수 서류와 준비 절차 총정리

안녕하세요!

오늘은 법인과 개인의 토지 매매 계약 시 필요한 서류에 대해 알아볼까 합니다. 특히 법인이 매수자로 나설 때 준비해야 할 서류 목록과 대표자 신분증을 제출해야되는지 여부에 대해 많이들 궁금해하시는데요. 복잡할 수 있는 법인 계약 서류 준비를 정리해 보았습니다.

 

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[법인 매수자의 토지 매매 계약 시 필요 서류]

 

[법인 매수자의 토지 매매 잔금시 필요 서류]

 

법인과 계약 시 유의해야 할 주요 사항 법인이 계약 당사자일 때는 일반 개인 계약과 달리 법적 절차와 서류 준비가 까다롭기 때문에 더욱 세심한 주의가 필요합니다. 아래 사항을 하나하나 읽어보시면서 체크해 보시지요.

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토지 매매 계약서 작성법 및 필수 체크 사항 - 등기부등본부터 특약사항까지

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1. 법인 확인

법인과 계약하기 전 인터넷등기소에서 법인등기를 조회하여 법인의 종류와 유효성을 먼저 확인하세요. 이를 통해 법인이 실제로 존재하고 유효한 상태인지 알 수 있습니다. 법인 종류에 따라 필요한 서류가 조금씩 다를 수 있으니 미리 확인하는 것이 중요합니다.

 

주식회사와 유한회사는
상법에 따라 설립되고
운영되기 때문에
주로 요구되는 서류가
비슷하지만,
사단법인이나 재단법인처럼
비영리 목적의 법인은
또 다른 법적 요구 사항이
있습니다.

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• 주식회사: 주주로 구성된 회사로, 대표이사가 아닌 대리인이 계약에 나설 경우 위임장, 법인 인감증명서, 사용인감계, 법인 등기부등본, 대표자 신분증 등이 필요합니다. 대부분의 일반적인 법인 매매 계약에서는 주식회사의 절차와 서류가 기준이 됩니다.
• 유한회사: 상법에 따라 주식회사와 유사하게 설립되지만, 소수의 출자자에 의해 운영됩니다. 대리인 계약 시 위임장과 인감증명서가 필요하지만, 유한회사는 주식회사처럼 주주총회를 요구하지 않기 때문에 이에 관한 추가 서류는 필요하지 않습니다.
• 사단법인 및 재단법인: 비영리 법인인 사단법인이나 재단법인은 주주가 없고 법인의 목적이 공익에 있기에, 대리인이 계약에 참여할 경우 추가적인 확인 절차가 요구될 수 있습니다. 예를 들어 법인 설립 허가서, 정관, 이사회 회의록 등이 필요할 수 있으며, 계약 성격에 따라 소관 부처의 승인서도 첨부해야 할 수 있습니다.

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2. 법인 명의로 계약 체결

등기부등본 상의 소유자가 법인일 경우 계약서 상에도 반드시 법인 명의로 기재해야 합니다. 이때, 법인이 직접 계약에 참석하지 못할 경우 위임을 받은 대리인과 계약을 체결할 수 있습니다.

 

3. 필수 서류 목록

법인 대리인과의 계약일 경우 다음 서류를 준비해야 합니다.

 

위 서류는 법인의 신뢰성을 확인하고 계약의 적법성을 보장하기 위해 필수적입니다.

 

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4. 대리인 계약 체결 시 기재 사항

법인 대표가 아닌 대리인이 계약에 참석할 경우 다음 사항을 명확히 계약서에 기재해야 합니다.

• 법인 정보: 법인의 주소, 등록번호, 법인명
• 대리인 정보: 대리인의 주소, 주민등록번호, 성명, 전화번호
• 서명 및 날인: 계약서에는 반드시 대리인의 서명과 날인을 포함해야 하며, 대리인의 신분증도 함께 준비해야 합니다.

 

5. 원본 서류 제출

계약 체결 시 법인 인감증명서, 위임장, 사업자등록증 등은 원본으로 준비해야 합니다. 원본이 아닌 사본을 제출할 경우 계약의 유효성에 문제가 생길 수 있으며, 원본 제출이 법적으로도 더 안전하니 원본을 준비하세요.

 

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추가 유의사항 요약

 

법인과의 계약 시 다음을 반드시 체크하세요.

• 법인 유효성 확인: 인터넷등기소에서 법인 조회로 법인 종류와 유효 상태 확인
• 법인 명의로 계약서 작성: 소유자가 법인일 경우 계약서에도 법인 명의 기재
• 필수 서류: 위임장, 법인 인감증명서, 사용인감계, 등기부등본 준비
• 대리인 정보 기재: 법인 대리인이 계약 시 주소, 주민등록번호, 성명, 전화번호 기재
• 원본 서류 준비: 인감증명서, 위임장, 사업자등록증 등은 반드시 원본으로 준비

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마무리

법인과 토지 매매 계약을 체결할 때는 법적 요건에 맞는 서류와 계약 절차를 철저히 준수하는 것이 중요합니다. 특히 대리인이 계약에 참석하는 경우 대리 권한과 법적 신뢰성을 증명할 수 있는 서류를 준비하는 것이 필수이니 빠짐없이 준비하세요.

 

위 내용은 참고만 하시고 실제 거래 계약 시에는 부동산 거래의 특성과 양 당사자의 상황에 맞게 조정하여 작성하는 것이 좋습니다.

 

조금이라도 도움이 되길 바랍니다. ^^

 

= 추가준비 사항체크=

[법인 매도자의 토지 매매 계약 시 필요 서류]

 

[법인 매도자의 토지 매매 잔금 시 필요 서류]

 

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법인 매수자와 일반인 매도인을 위한 토지 매매 계약 특약 조항 (예시)

 

1. 매도인의 서류 제출 기한 및 검토
   • 매도인은 계약 체결일로부터 7일 이내에 다음 서류를 매수인에게 제공해야 한다. 제공된 서류는 발급일로부터 3개월 이내의 최신 서류여야 하며, 유효하지 않은 서류로 인해 발생하는 문제에 대해서는 매도인이 책임을 진다.
     • 부동산 등기부등본
     • 매도인의 인감증명서 (부동산 매도용으로 매수인 정보 기재)
     • 주민등록초본 (주소 변경 사항 확인을 위해)
   • 매수인은 서류를 받은 후 3일 이내에 검토하며, 서류 미비나 하자가 있을 경우 매도인에게 이를 통지하고 7일 이내에 보완을 요구할 수 있다.
2. 소유권 이전 등기 절차
   • 매도인은 잔금 수령 후 3일 이내에 소유권 이전 등기 절차를 완료해야 한다. 매도인이 해당 절차를 이행하지 않을 경우, 매수인은 이에 대한 법적 조치를 취할 수 있으며, 필요 시 지연에 따른 손해배상을 청구할 수 있다.
   • 소유권 이전 등기 비용은 매도인이 부담하며, 이 외에 매수인 측의 법인 절차로 인해 발생하는 추가 비용(예: 법무사 비용)은 매수인이 부담한다.
3. 잔금 지급 조건
   • 매수인은 매도인이 제공한 서류에 문제가 없음을 확인한 후 잔금을 지급한다. 매도인이 제출한 서류에서 하자가 발견될 경우 매수인은 잔금 지급을 유예할 수 있으며, 서류 하자가 보완될 때까지 잔금 지급을 보류할 수 있다.
   • 매수인은 사전에 은행과 협의하여 이체 한도를 설정하고, 잔금 지급을 위한 자금을 준비하여 계약 이행에 차질이 없도록 한다.
4. 위약금 및 계약 해제 조건
   • 계약 당사자 중 어느 한쪽이 계약을 위반하거나 필수 서류를 미제출하거나 허위 서류를 제출한 경우, 상대방은 계약금의 20%에 해당하는 위약금을 청구할 수 있으며, 계약 해제 권리를 가진다.
   • 매도인의 귀책으로 인해 계약이 해제될 경우, 매도인은 받은 계약금의 2배를 매수인에게 반환해야 한다. 반대로 매수인의 귀책으로 계약이 해제될 경우, 매도인은 계약금을 반환하지 않는다.
5. 토지 관련 정보 고지 의무
   • 매도인은 계약 체결 전 해당 토지의 공법상 제한 사항, 용도 지역, 도로 접근성 등 토지 이용에 영향을 미치는 정보를 매수인에게 고지해야 한다. 고지되지 않은 사항으로 인해 매수인이 경제적 손실을 입는 경우, 매도인은 그 손실을 배상할 책임이 있다.
   • 매수인은 계약 체결 전 매도인이 제공한 정보를 검토하며, 필요 시 추가 자료를 요청할 수 있다.
6. 세금 및 부대비용 부담 조건
   • 매매에 따른 취득세는 매수인이 부담하며, 양도소득세는 매도인이 부담한다. 이외에 발생하는 부대비용은 각각의 법적 책임에 따라 당사자가 부담하며, 이에 대한 자세한 항목은 계약서에 명시한다.
   • 매도인은 토지와 관련된 관리비, 공과금이 미납되지 않도록 잔금 지급 전까지 모든 금액을 정산해야 하며, 미납으로 인한 불이익이 발생하지 않도록 한다.

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법인 매도자와 일반인 매수인을 위한 토지 매매 계약 특약 조항 (예시)

 

1. 법인의 서류 제출 기한 및 조건
   • 법인 매도자는 계약 체결일로부터 7일 이내에 다음 서류를 매수인에게 제공해야 한다. 제공된 서류는 발급일로부터 3개월 이내의 최신 서류여야 하며, 서류 미비로 발생하는 문제는 매도자의 책임이다.
     • 법인 등기부등본
     • 법인 인감증명서 (부동산 매도용으로 매수인 인적 사항 기재)
     • 사업자등록증
     • 법인 인감도장
   • 매수인은 서류를 받은 후 3일 이내에 서류 검토를 완료하며, 이상이 있을 경우 매도인에게 이를 통지하고 7일 이내에 보완 요청을 할 수 있다. 서류 보완이 지연될 경우, 매수인은 계약 해제 및 계약금 반환을 요구할 수 있다.
2. 매도자 대리인 계약 시 서류 요건
   • 법인 매도자가 대리인을 통해 계약을 체결하는 경우, 대리인은 반드시 법인 위임장, 법인 인감증명서, 대리인 신분증 및 대리인 인감을 지참해야 한다.
   • 대리인의 서류가 누락될 경우 계약의 효력이 인정되지 않으며, 매수인은 이에 따른 계약 해제 및 위약금 청구 권리를 가진다.
3. 잔금 지급 조건 및 소유권 이전 등기
   • 매수인은 매도자가 제출한 서류와 소유권 이전 절차에 문제가 없음을 확인한 후 잔금을 지급한다. 서류 미비나 소유권 이전 절차 상 문제가 있을 경우, 매수인은 잔금 지급을 보류할 수 있으며, 서류 및 절차 보완 후 잔금을 지급한다.
   • 매수인이 잔금을 지급한 후 매도자는 3일 이내에 소유권 이전 등기 절차를 완료해야 하며, 이행이 지연될 경우 매도자는 잔금의 10%에 해당하는 금액을 위약금으로 매수인에게 지급한다.
4. 위약금 및 계약 해제 조항
   • 계약 당사자 중 어느 한쪽이 계약 내용을 위반하거나 필수 서류를 미제출하거나 허위 서류를 제출한 경우, 상대방은 계약금의 20%에 해당하는 위약금을 청구할 수 있으며, 계약을 즉시 해제할 수 있다.
   • 법인의 귀책으로 계약이 해제될 경우, 매도인은 받은 계약금의 2배를 매수인에게 반환해야 한다. 반대로 매수인의 귀책으로 계약이 해제될 경우, 매도인은 계약금을 반환하지 않는다.
5. 토지 관련 고지 사항
   • 매도자는 계약 체결 전 해당 토지의 공법상 제한 사항, 용도 지역, 도로 접근성 등 토지 이용에 영향을 미칠 수 있는 정보를 매수인에게 고지해야 한다.
   • 고지되지 않은 사항으로 인해 매수인이 손실을 입는 경우 매도자는 손실에 대한 배상 책임을 진다.
6. 세금 및 부대 비용 부담 조건
   • 본 계약에 따른 취득세는 매수인이 부담하며, 양도소득세는 매도인이 부담한다. 그 외 발생하는 부대비용에 대해서는 각 당사자의 법적 의무에 따라 부담하며, 이에 대한 구체적 항목은 계약서에 명시한다.
   • 매도자는 토지와 관련된 관리비, 공과금이 미납되지 않도록 잔금 지급 전까지 모든 금액을 정산하여야 하며, 미납으로 인한 불이익이 발생하지 않도록 한다.
7. 등기 권리증 분실 시 처리 방법
   • 매도인이 등기 권리증을 분실했을 경우, 법무사 확인서면으로 대체할 수 있으며, 이로 인해 발생하는 추가 비용은 매도인이 부담한다.