🔍 가압류된 부동산 매매, 안전하게 거래하는 방법, 체크리스트 🏠

부동산 거래를 하다 보면 예상치 못한 상황에 맞닥뜨리는 경우가 있습니다. 특히 가압류나 근저당이 설정된 부동산이라면 법적 리스크 때문에 거래를 주저하기 마련이죠. 하지만 이런 부동산은 시세보다 저렴한 경우가 많아 잘만 활용하면 큰 차익을 실현할 기회가 될 수 있습니다. 다만, 이런 거래는 반드시 안전조치를 철저히 해야만 성공적으로 마무리할 수 있습니다.

 

오늘은 가압류된 부동산 매매의 법률적 효력과 안전한 거래를 위한 5가지 핵심 팁이라는 주제로 이야기하도록하겠습니다. 

가압류된 부동산 매매의 법률적 효력

가압류된 부동산도 매매가 가능할까요?

정답은 “가능하다”입니다. 많은 분들이 가압류가 설정된 부동산은 매매할 수 없다고 오해하지만, 이는 사실이 아닙니다. 가압류는 법적으로 ‘처분금지의 상대적 효력’을 가질 뿐, 매도인과 매수인 간의 계약 자체가 무효가 되지는 않습니다.

 

그러나 여기서 중요한 점은, 가압류가 해제되지 않으면 매수인은 온전한 소유권을 확보하지 못한다는 것입니다. 가압류 채권자는 강제경매를 통해 해당 부동산에 대해 권리를 주장할 수 있기 때문이죠. 따라서 가압류 해제는 매수인의 안전을 위한 필수 조건입니다.

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가압류된 부동산 매매 시 안전조치

1. 사해행위 여부를 확인하세요

가압류된 부동산 매매가 사해행위로 간주되면, 채권자가 해당 거래를 무효화할 수 있습니다.

 

🔎 사해행위란, 채무자가 의도적으로 자신의 재산을 줄여 채권자에게 피해를 주는 행위를 뜻합니다. 예를 들어, 매도인이 채권자를 피하기 위해 부동산을 헐값에 매각한 경우가 이에 해당합니다.

 

확인 방법

• 매도인의 재산 상황을 꼼꼼히 조사하세요.
• 매도인의 다른 채무도 파악(다른 채권자가 추가적으로 가압류할 가능성)
• 사해행위로 간주될 가능성도 검토가 필요.

💡 TIP: 채권자가 사해행위 취소소송을 제기하면 매수인은 매도인으로부터 매매대금을 돌려받아야 하지만, 실제로 반환받기가 어렵기 때문에 계약 전 신중한 검토가 필요합니다.

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2. 대금 지급 방식을 신중히 설계하세요

가압류된 부동산은 잔금 지급일까지도 추가 가압류나 압류가 발생할 수 있습니다. 따라서 대금 지급 방식과 일정은 매우 중요합니다.

 

안전한 대금 지급 방식

1. 대금 일시불 지급: 잔금을 한 번에 지급하고, 가압류 해제와 동시에 소유권을 이전받는 것이 가장 안전합니다.
2. 잔금 지급 시기 단축: 계약금과 잔금 지급일 사이의 기간을 짧게 설정해 추가 리스크를 방지하세요.
3. 에스크로 계좌 활용: 계약금을 제3자의 에스크로 계좌에 예치해, 매도인이 가압류를 해제하지 못할 경우 안전하게 환급받도록 하세요.

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3. 가압류 해제 조건을 계약서에 명시하세요

가압류 해제는 원칙적으로 매도인의 책임입니다. 따라서 계약서에 가압류 해제 조건을 반드시 명시하고, 책임 분배를 명확히 해야 합니다.

 

계약서 예시

• “매도인은 잔금 지급일 이전까지 가압류를 해제할 책임이 있으며, 이를 이행하지 못할 경우 계약을 해제하고 계약금 및 위약금을 매수인에게 반환한다.”

📌 또한, 잔금 지급일 당일에 가압류 취하서를 제출하도록 거래 일정을 조율하세요.

 

4. 등기 이전과 잔금 지급을 동시 진행하세요

잔금 지급과 소유권 이전 등기는 동시에 이루어져야 합니다. 잔금을 지급한 후 등기를 진행하는 사이 새로운 가압류가 설정될 위험이 있기 때문입니다.

 

실무 팁

• 잔금 지급일에 법무사를 배석시켜 잔금 지급과 등기 이전을 동시에 진행하세요.
• 등기 신청서 작성 및 제출을 잔금 지급 당일에 완료하세요.
• 등기 이전 전에는 절대 매매 대금 100%를 지급하지 마세요. 

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가압류된 부동산 매매 관련 FAQ

Q1. 가압류된 부동산 매매 시 중개수수료는 어떻게 되나요?
A. 가압류 여부와 상관없이 중개수수료는 매매가 기준으로 계산됩니다. 다만, 가압류 해제 실패로 거래가 무산될 경우 중개수수료 지급 여부는 계약서와 합의 내용에 따라 달라집니다.

 

Q2. 가압류 해제 비용은 누가 부담하나요?
A. 일반적으로 가압류 해제는 매도인의 책임입니다. 그러나 매도인의 자금 상황에 따라 매수인이 부담하고 매매대금에서 공제하는 방식으로 해결하기도 합니다.

 

Q3. 에스크로 계좌는 꼭 사용해야 하나요?
A. 에스크로 계좌는 안전한 거래를 위해 매우 유용합니다. 특히 가압류나 압류가 걸려 있는 부동산 거래에서는 매수인의 리스크를 최소화하는 데 효과적입니다.

 

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마무리

가압류된 부동산은 제대로 관리하면 좋은 투자 기회가 될 수 있지만, 리스크를 방지하기 위한 철저한 준비가 필요합니다. 위 내용은 참고만 하시고 실제 거래 계약 시에는 부동산 거래의 특성과 양 당사자의 상황에 맞게 조정하여 작성하는 것이 좋습니다. 조금이라도 도움이 되길 바랍니다. ^^