용도지역·용도지구의 건축제한 정리 | 부동산 공법

안녕하세요!

오늘은 용도지역과 용도지구의 건축제한에 대해 정리해 보겠습니다. 용도지역과 용도지구는 도시계획에 따라 각 지역의 건축물 높이와 용적률 등에 제한을 두어 안전, 경관 보호 등을 강화하기 위한 규제입니다. 이번 글에서는 건축제한 규정과 예외 사항에 대해 정리합니다.

용도지역·용도지구의 건축제한 주요 사항

용도지역과 용도지구의 건축제한은 주로 각 지역의 안전, 경관, 개발을 목적으로 하며, 예외적으로 특정 지구에 한해 완화할 수 있습니다. 주요 사항은 다음과 같습니다.

 

1. 기본 원칙과 예외 사항

• 용도지구의 행위 제한은 대부분 해당 시·군의 조례에 의해 규정됩니다. 다만, 고도지구, 개발진흥지구, 집단취락지구, 자연취락지구는 예외로, 각각 도시·군 관리계획, 개발제한구역법, 국토계획법 시행령에 의해 규정됩니다.
• 예를 들어 고도지구는 도시·군 관리계획으로 높이의 최고 한도를 설정하며, 이 한도를 초과하는 건축물은 건축할 수 없습니다.

고도지구 - 도시·군 관리계획
자연취락지구 - 국토계획법 시행령
집단취락지구 - 개발제한구역법
개발진흥지구 - 국토계획법 시행령

 

2. 방재지구와 침수 방지

• 방재지구는 재해를 예방하기 위해 지정된 지구로, 재해 저감 대책을 반드시 수립해야 합니다. 이 지구에서는 침수를 방지하기 위해 1층 필로티 구조를 의무화하며, 특정 층수 제한을 둘 수 있습니다.

 

3. 계획관리지역의 아파트 건축 제한

• 계획관리지역에서는 4층을 초과하는 건축물이 허용되지 않아 아파트 건축이 불가능합니다. 다만, 지구단위계획구역으로 지정되면 아파트 건축이 가능합니다.

 

4. 복합용도지구의 건축 제한

• 복합용도지구로 지정된 지역은 기존 용도지역 외 다른 용도의 행위도 일부 허용됩니다. 예를 들어, 일반공업지역에 복합용도지구가 지정되면 중공업 기능을 수행할 수 있습니다.
• 그러나 노유자시설, 단란주점, 아파트, 안마시술소는 건축할 수 없으며, 이를 쉽게 기억하기 위해 “노란 파마 금지”로는 암기할 수 있습니다.(복합용도지구에서는 노란파마는 금지)

 

5. 조례에 따른 행위 제한

• 용도지구는 조례에 따라 행위 제한이 있으며, 지구단위계획이나 개발진흥지구와 같은 경우 해당 계획이 수립되기 전까지는 조례에 따라 건축 제한이 적용됩니다.

 

용도지역·용도지구의 건축제한 암기법:

• 고도리: 고도지구 – 도시·군 관리계획에 따라 높이 최고 한도 규정
• 집자: 집단취락지구와 자연취락지구 – 각각 개발제한구역법과 국토계획법 시행령 적용
• 계지: 계획관리지역 – 지구단위계획구역이 아닌 경우 아파트 건축 불가
• 노란파마: 복합용도지구 금지 시설 – 노유자시설, 단란주점, 아파트, 안마시술소

 

자주 묻는 질문 (FAQ)

Q1: 고도지구에서 설정된 높이 한도를 초과하는 건축물은 가능한가요?

A1: 아닙니다. 고도지구는 도시·군 관리계획에 따라 최고 높이 한도를 설정하며, 이 한도를 초과하는 건축물은 건축할 수 없습니다.

 

Q2: 복합용도지구에서 아파트와 단란주점 건축이 허용되나요?

A2: 복합용도지구 내에서도 노유자시설, 단람주점, 아파트, 안마시술소 (노란파마 금지)는 건축이 금지됩니다.

 

용도지역·용도지구 건축제한 요약 정리

• 행위 제한 주체: 대부분 조례, 일부 고도지구, 개발진흥지구 등은 개별 법령에 따름
• 주요 제한 사항: 고도지구는 높이 최고 한도 제한, 계획관리지역은 아파트 건축 제한
• 복합용도지구 금지 시설: 노유자시설, 단란주점, 아파트, 안마시술소 (노란 파마 금지)

 

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